ऑस्ट्रेलियाच्या रिअल इस्टेट मार्केटला हिशोबाचा सामना करावा लागणार आहे: 18 वर्षांचे चक्र संपत असताना तज्ञ लाखो लोकांना गंभीर चेतावणी देतात

एका तज्ञाने असा इशारा दिला आहे की ऑस्ट्रेलियाचे रिअल इस्टेट मार्केट लवकरच कोसळू शकते कारण तो दावा करतो की देशभरातील किंमती त्यांच्या शिखरावर पोहोचत आहेत.

प्रॉपर्टी शेअरमार्केट इकॉनॉमिक्सचे सरव्यवस्थापक डॅरेन विल्सन यांनी दीर्घकाळ निरीक्षण केलेल्या 18.6-वर्षाच्या रिअल इस्टेट सायकल सिद्धांताचा संदर्भ देताना हा दावा केला आहे.

हे चक्र अशा पॅटर्नचे वर्णन करते ज्यामध्ये जमिनीची वाढती मूल्ये आणि पत विस्ताराने मोठी मंदी सुरू होण्यापूर्वी शिखर गाठले जाते, विशेषत: दर दोन दशकांनी पुनरावृत्ती होते.

मिस्टर विल्सन यांनी सिद्धांत मांडला की ऑस्ट्रेलियाचे गृहनिर्माण बाजार शिखराच्या जवळ आहे $550,000 ची धूळ 89sq मीटर पॅचच्या विक्रीद्वारे सिद्ध झाली आहे, जो व्यावसायिक एकल टेनिस कोर्टच्या अर्ध्यापेक्षा कमी आकाराचा ब्लॉक आहे, सर्फर्स पॅराडाईजच्या उत्तरेस.

कॅथरीन आणि निक लिओन, ज्यांना 22-महिन्याची मुलगी आहे, सहा वर्षांपासून घर शोधत होते आणि शेवटी ते विकले गेलेल्या सर्वात लहान रिकाम्या ब्लॉकपैकी एक आहे. क्वीन्सलँड.

या जोडप्याने सांगितले की त्यांनी स्थापित घरे आणि रिकामी जमीन दोन्ही शोधून काढले होते परंतु किमती ‘नियंत्रणाबाहेर’ असल्याचे आढळले.

मजेदार आकाराच्या साउथपोर्ट ब्लॉकची धक्कादायक विक्री विकसकाने पैसे दिल्यानंतर येते 4 मीटर रुंद ड्राईवेसाठी $1.25 दशलक्ष न्यूटाऊन, सिडनी येथे, फेब्रुवारीमध्ये.

श्री विल्सन यांनी डेली मेलला सांगितले की घराच्या किमती अल्पावधीतच वेगाने वाढल्या आहेत.

साउथपोर्टमधील मेरॉन स्ट्रीटवरील रिक्त ब्लॉक (चित्रात) फक्त 89 चौरस मीटर आहे, क्वीन्सलँडमध्ये विकल्या गेलेल्या जमिनीचा सर्वात लहान मोकळा ब्लॉक आहे.

‘2020 च्या दुसऱ्या सहामाहीतील रिअल-इस्टेट अहवालांचे द्रुत पुनरावलोकन दाखवते की साउथपोर्टची घराची सरासरी किंमत $545,000 आणि सरासरी एकक किंमत $382,000 होती,’ तो म्हणाला.

‘तेव्हा विक्रीसाठी असलेले मध्यम घर 89 चौरस मीटरपेक्षा मोठे होते.

‘फास्ट-फॉरवर्ड सहा वर्षे आणि त्याच क्षेत्रातील मध्यवर्ती घर $1.6 दशलक्ष – तीनपट जास्त आहे.’

परवडणारी क्षमता विक्रमी नीचांकीपर्यंत घसरली असूनही आणि कर्जदारांनी त्यांची मर्यादा गाठली असूनही, ऑस्ट्रेलियातील घरांच्या किमती सतत वाढत आहेत, जे जवळजवळ संपूर्णपणे तीव्र पुरवठा टंचाई, मजबूत स्थलांतर आणि धोरण-आधारित मागणीमुळे वाढले आहेत.

प्रत्येक प्रमुख विश्लेषण सहमत आहे की देशात अत्यंत कमी पुरवठा आहे.

हा असमतोल ही कोणत्याही अर्थपूर्ण किंमती सुधारणेस प्रतिबंध करणारी प्रमुख शक्ती आहे, आता राष्ट्रीय निवासस्थानांचे बांधकाम 2029 पर्यंत गृहनिर्माण कराराच्या उद्दिष्टापेक्षा 262,000 घरे कमी होण्याचा अंदाज आहे.

मालमत्ता अंदाजपत्रक स्कॉट कुरु यांनी सांगितले की, पाच वर्षांच्या नीचांकी, भाड्याच्या रिक्त जागा सुमारे एक टक्क्यांच्या आसपास घसरल्याने आणि वाढत्या बांधकाम खर्चामुळे नवीन पुरवठ्यात अडथळे आल्याने किमती वाढल्या आहेत.

‘ऑस्ट्रेलियन लोकांच्या घरांबद्दलच्या वाढत्या चिंतेने एक परिचित परावृत्त केले आहे – हा एक बुडबुडा असला पाहिजे आणि तो फुटला पाहिजे,’ तो म्हणाला.

न्यूटाऊनमधील चर्च स्ट्रीटवरील ड्राइव्हवे (चित्र) $1.25 दशलक्षमध्ये विकला गेला

प्रॉपर्टी शेअरमार्केट इकॉनॉमिक्सचे सरव्यवस्थापक डॅरेन विल्सन (चित्रात) म्हणाले की ऑस्ट्रेलियाचे मालमत्ता बाजार 18 वर्षांच्या किंमती वाढीच्या चक्राच्या समाप्तीच्या जवळ आहे.

‘गहाणखत प्रचंड दिसते आणि घराच्या किमती आणि भाड्याचा वरचा मार्ग हा टिकाऊ दिसत नाही.

‘अनेक ऑस्ट्रेलियन लोकांना असा अनुभव येतो की क्लासिक किंमत कोसळण्याच्या अटी पूर्ण केल्याशिवाय काहीतरी देणे आवश्यक आहे.’

श्री. कुरु यांनी खऱ्या गृहनिर्माण बबलमध्ये सांगितले की, जास्तीचा साठा भाड्याच्या रिक्त जागा वाढवतो.

‘ऑस्ट्रेलियामध्ये, उलट घडत आहे – भाडेकरू उपलब्ध घरांसाठी जोरदार स्पर्धा करत आहेत आणि भाडे वाढतच आहे,’ तो म्हणाला.

‘बांधकाम क्षेत्र – घरांचा पुरवठा वाढवण्यासाठी आवश्यक असलेले इंजिन – देखील दबावाखाली आहे.

‘कामगारांचा तुटवडा, साहित्याच्या किमतीत वाढ आणि पुरवठा साखळीतील व्यत्यय यांमुळे बांधकाम खर्च झपाट्याने वाढला आहे, तर बांधकाम व्यावसायिकांची दिवाळखोरी वाढली आहे.’

अलिकडच्या काही महिन्यांत गहाणखत पूर्व-मंजुरी क्रियाकलाप उचलून, भाडे सतत वाढत आहे आणि लोकसंख्या वाढ मजबूत राहिल्याने मागणी कमी होण्याचे चिन्ह दिसत असल्याचे श्री. कुरु म्हणाले.

‘बाजार फुटणार असल्याचं हे लक्षण नाहीत. ते संरचनात्मक कमतरतेमुळे मर्यादित असलेल्या प्रणालीचे सूचक आहेत.’

मालमत्ता अंदाजपत्रक स्कॉट कुरु (चित्रात) म्हणाले की ऑस्ट्रेलियन लोकांच्या घरांबद्दलच्या वाढत्या चिंतेमुळे परिचित परावृत्त झाले आहे – हा फुगा असावा आणि तो फुटला पाहिजे

मेट्रोपोलचे संचालक मायकेल यार्डनी म्हणाले की 18-वर्षांची मालमत्ता चक्र एक ‘मोहक ​​कथा’ आहे, विश्वासार्ह अंदाज मॉडेल नाही.

‘आश्चर्यकारक संख्या समालोचक ते उद्धृत करत आहेत – अगदी काही अर्थशास्त्रज्ञ ज्यांना चांगले माहित असले पाहिजे,’ तो म्हणाला.

‘ते 2008 च्या क्रॅशकडे लक्ष वेधतात, 18 वर्षे पुढे मोजतात आणि पुढील क्रॅश देय असल्याचे घोषित करतात, जणू प्रॉपर्टी मार्केट लोक, क्रेडिट आणि आत्मविश्वासावर चालण्याऐवजी कॅलेंडरवर चालते.

‘2008 ची दुर्घटना जागतिक पतसंकटामुळे झाली होती. हे एका वाढदिवसाला संपलेल्या मालमत्तेमुळे झाले नाही – ते क्रेडिट मार्केट ब्रेकिंगमुळे झाले.’

मिस्टर यार्डनी म्हणाले की सिद्धांताची समस्या अशी आहे की ती निरुपद्रवी नाही; हे गुंतवणूकदारांना अशा क्रॅशची वाट पाहत राहते जे कधीही येत नाही आणि पार्श्वभूमीवर बाजार चढत असताना.

तो म्हणाला की ऑस्ट्रेलियामध्ये अशा परिस्थिती नाहीत ज्यामुळे सामान्यत: जबरदस्तीने मोठ्या प्रमाणात विक्री होते.

‘प्रॉपर्टी क्रॅश होण्यासाठी सामान्यत: बेरोजगारी, खोल मंदी किंवा गंभीर क्रेडिट इव्हेंटची आवश्यकता असते, प्रत्येक घरमालक आणि गुंतवणूकदार गहाणखत देयके ठेवू शकत नाहीत आणि तातडीने विक्री करण्याची आवश्यकता असते,’ तो म्हणाला.

‘जबरदस्ती विक्रीच्या व्यापक लाटेशिवाय आणि त्यांना शोषून घेण्यासाठी कोणतेही खरेदीदार नसताना तुम्हाला क्रॅशचे यांत्रिकी मिळत नाही.’

नवीन घरांच्या पुरवठ्यातील दीर्घकालीन तुटवड्यामुळे ऑस्ट्रेलियातील घरांच्या किमती वाढतच आहेत

तथापि, श्री यार्डनी म्हणाले की काही भागात 2026 मध्ये किंमती कमी होऊ शकतात.

‘काही मालमत्ता प्रकार कमी कामगिरी करू शकतात? नक्कीच,’ तो म्हणाला.

‘परंतु राष्ट्रीय क्रॅशसाठी व्यापक प्रमाणात सक्तीने विक्री आणि बाष्पीभवन खरेदीदारांची आवश्यकता आहे.

‘सध्या, 2026 साठीच्या अंदाजानुसार बहुतेक राजधानींमध्ये किमती 5 ते 10 टक्क्यांनी वाढल्या आहेत, कमी होत नाहीत.’

Cotality ऑस्ट्रेलिया संशोधन संचालक टिम लॉलेस देखील 18 वर्षांच्या सायकल सिद्धांताची सदस्यता घेत नाहीत.

‘हे अतिशय स्पष्ट गृहनिर्माण चक्र मौद्रिक आणि वित्तीय धोरण सेटिंग्ज, क्रेडिट उपलब्धता आणि भावना यासारख्या मॅक्रो घटकांना प्रतिसाद देते,’ तो म्हणाला.

‘मोठ्या प्रमाणावर, बाजार पूर्वनिर्धारित कालमर्यादाऐवजी पुरवठा आणि मागणीच्या ओहोटीने आणि प्रवाहाने हलतो.

‘सध्याच्या चक्रात, आम्ही आधीच बाजार मंदावण्याची चिन्हे पाहत आहोत कारण परवडणारी क्षमता हा उच्च राहणीमानाचा खर्च, उच्च दर आणि कमी भावना यासारख्या मॅक्रो घटकांसह गृहनिर्माण सहभागासाठी मोठा अडथळा आहे.’

मिस्टर लॉलेस म्हणाले की गृहनिर्माण मूल्ये कमी होण्यासाठी गृहनिर्माण पुरवठा पातळी लक्षणीयरीत्या जास्त बदलणे आवश्यक आहे.

‘धक्कादायक घटनेचा धोका नेहमीच असतो, परंतु मूळतः याचा अंदाज लावणे अशक्य आहे,’ तो म्हणाला.

ज्येष्ठ अर्थशास्त्रज्ञ डॉ जोएल बोमन म्हणाले की 2026 च्या अखेरीस प्रत्येक राजधानीतील घरांसाठी विक्रमी उच्चांक अपेक्षित आहे.

‘किंमती खरोखर झपाट्याने घसरण्यासाठी, तुम्हाला सामान्यत: बेरोजगारीमध्ये मोठी उडी किंवा घरांचा गंभीर ओव्हर सप्लाय यासारख्या गोष्टींची आवश्यकता असेल,’ तो म्हणाला.

‘हाच नमुना आम्ही इतर देशांमध्ये पाहिला आहे जेथे गृहनिर्माण बाजार क्रॅश झाले आहेत.

‘ऑस्ट्रेलियामध्ये आम्ही खूप वेगळे चित्र पाहत आहोत. नोकऱ्यांची बाजारपेठ मजबूत आहे, वेतन वाढत आहे आणि आम्ही घरांच्या कमतरतेचा सामना करत आहोत.

‘रोजगाराला अचानक आणि महत्त्वपूर्ण धक्का बसल्याशिवाय, मूलभूत तत्त्वे क्रॅश होण्याच्या कल्पनेला समर्थन देत नाहीत.’