फ्लॅगशिप सॅन फ्रान्सिस्को ऑफिस टॉवरचे धक्कादायक नशिब जे जागृत शहर दर्शविते ते अजूनही गंभीर संकटात आहे

सॅन फ्रान्सिस्कोच्या आर्थिक जिल्ह्यातील एका प्रीमियम ऑफिस इमारतीला गेल्या आठवड्यात लिलावासाठी जाताना कोणतीही बोली मिळाली नाही, शहराच्या व्यावसायिक रिअल इस्टेट मार्केटने साथीच्या आजारातून सावरल्याच्या दाव्यांचा विरोध केला.

600 येथे 20 मजली, 360,000 चौरस फूट वर्ग ए टॉवर कॅलिफोर्निया 2019 मध्ये स्ट्रीटचे मूल्य $320 दशलक्ष इतके होते, परंतु 2024 मध्ये त्याचे मूल्य $109 दशलक्ष इतके होते – केवळ पाच वर्षांत 66 टक्के घट.

तीन वर्षांपूर्वी पूर्वीच्या इमारतीच्या अँकर भाडेकरू वीवर्कने भाडे देणे बंद केले. इमारतीचे मालक, WeWork गुंतवणूक शाखा WeCap आणि Rhone Group, Goldman Sachs ने जारी केलेल्या $240 दशलक्ष कर्जाची देयके ठेवू शकले नाहीत.

लोन स्टार फंड्स नावाच्या खाजगी इक्विटी समूहाने पाऊल उचलले आणि जानेवारीमध्ये गोल्डमन सॅक्सकडून इमारतीचे कर्ज $130 दशलक्षमध्ये खरेदी केले.

लोन स्टार फंड्सने टॉवरवर $216 दशलक्ष क्रेडिट बोली लावून फोरक्लोजरद्वारे 600 कॅलिफोर्निया स्ट्रीटची मालकी घेतली.

क्रेडिट बिड कर्जदारांना दिवाळखोरी किंवा फोरक्लोजरच्या प्रकरणांमध्ये संपार्श्विक खरेदी करण्यासाठी कर्जदाराकडून कर्ज वापरण्याची परवानगी देते. प्रायव्हेट इक्विटी समूहाने अनिवार्यपणे कर्ज खरेदी केले जेणेकरून ते सवलतीत ऑफिस टॉवरची मालकी मिळवू शकेल.

गेल्या आठवड्यात झालेल्या लिलावात, लोन स्टार फंडाची बोली लावून इमारत खरेदी करण्याची अंतिम संधी दुसऱ्या पक्षाला होती.

परंतु कार्यालयात कमी भोगवटा दर आहे, ज्यामुळे मोठ्या कर्जाची परतफेड केली जाऊ शकते याची हमी देणे अशक्य झाले आहे, ज्यामुळे संभाव्य खरेदीदारांसाठी खरेदी खूप धोकादायक बनली आहे.

सॅन फ्रान्सिस्कोमधील 600 कॅलिफोर्निया स्ट्रीट येथील 20 मजली, 360,000 स्क्वेअर फूट क्लास ए ऑफिस टॉवर गेल्या आठवड्यात लिलावासाठी निघाला तेव्हा कोणीही बोलीदार नव्हते.

इमारतीचा माजी मालक आणि अँकर भाडेकरू WeWork होता, ज्याने साथीच्या आजाराच्या वेळी त्याचे गहाण आणि भाडे फेडणे बंद केले.

परिणामी, प्रायव्हेट इक्विटी ग्रुपने अधिकृतपणे 600 कॅलिफोर्निया स्ट्रीट प्रती स्क्वेअर फूट अंदाजे $361 मध्ये घेतला.

2019 मध्ये, WeCap ने इमारत सुमारे $900 प्रति चौरस फूट दराने खरेदी केली होती. WeCap हे WeWork चे इन-हाऊस इन्व्हेस्टमेंट व्हेइकल म्हणून तयार केले गेले आहे जे कंपनीला ऑफिस स्पेस भाड्याने देण्याच्या पलीकडे जाण्याची आणि त्याऐवजी ती मालकी घेण्यास अनुमती देईल.

ज्या वेळी WeCap तयार केले गेले, तेव्हा WeWork प्रचंड फायदेशीर होते. संस्थापक, ॲडम न्यूमन आणि मिगुएल मॅककेल्वे, यांनी कंपनीला देशातील सर्वात मौल्यवान स्टार्टअपमध्ये बनवले होते, ज्याचे खाजगी मूल्यांकन $47 अब्ज इतके होते.

कंपनीचे दहा ते १५ वर्षांच्या लीजवर स्वाक्षरी करणे, कार्यालयांना लवचिक सहकारी जागांमध्ये रीमॉडेलिंग करणे आणि नंतर प्रीमियमवर त्यांचे उपलिझिंग करणे हे यशस्वी ठरले.

परंतु जेव्हा महामारीचा फटका बसला आणि ऑफिसच्या वहिवाटीचे दर घसरले, तेव्हा WeWork कडे स्थिर उत्पन्नाचा प्रवाह नव्हता परंतु तरीही विस्तारित लीजमध्ये बंद होता ज्यामुळे कंपनीला भाडे देणे सुरू ठेवण्यास भाग पाडले.

WeCap ने खरेदी केलेल्या मालमत्तेवर गहाणखत फेडण्यासाठी देखील संघर्ष केला, कारण त्या पोकळ कार्यालयांकडून भाड्याची देयके कमी झाली.

600 कॅलिफोर्निया स्ट्रीटवर, कंपनीला दुहेरी संकटाचा सामना करावा लागला, कारण ती यापुढे स्वतःचे भाडे आणि तारण कर्जाची देयके भरण्यास सक्षम नव्हती.

WeWork हा इमारतीचा अँकर भाडेकरू होता, त्याने 200,000 चौरस फूट जागा घेतली जी इमारतीच्या निम्म्याहून अधिक जागा होती, त्यामुळे इमारतीचा महसूल मूलत: कमी झाला होता.

WeWork सह-संस्थापक ॲडम न्यूमन यांनी कंपनीला त्याचे यशस्वी बिझनेस मॉडेल उद्ध्वस्त करण्यापूर्वी कंपनीला प्रचंड नफा मिळवून देण्यास मदत केली.

WeWork चे इतर सह-संस्थापक मिगुएल मॅककेल्वे यांचे चित्र आहे. 600 कॅलिफोर्निया स्ट्रीटसाठी $240 दशलक्ष कर्जाची परतफेड करण्यात असमर्थ ठरल्याने त्यांच्या कंपनीवर गोल्डमन सॅक्सने खटला भरला.

भागीदार कंपन्या तारण पेमेंटमध्ये मागे पडल्यानंतर गोल्डमन सॅक्सने 2023 मध्ये WeCap आणि Rhone Group वर खटला दाखल केला आणि लवकरच WeWork ने दिवाळखोरीसाठी अर्ज केला.

सॅन फ्रान्सिस्कोचे व्यावसायिक ब्रोकर चार्ली मॅककेब यांनी सांगितले सॅन फ्रान्सिस्को क्रॉनिकल की WeWork च्या ‘2023 दिवाळखोरी इम्प्लोशन सॅन फ्रान्सिस्कोमध्ये प्रतिध्वनी सुरू आहे.’

ते पुढे म्हणाले की इमारतीच्या नुकत्याच झालेल्या फोरक्लोजर विक्रीने ‘स्थानिक व्यावसायिक मालमत्ता बाजार पूर्णपणे बाउन्स बॅक झाल्याची धारणा दूर करते.’

मॅककेबने असेही नमूद केले आहे की सॅन फ्रान्सिस्कोमधील इतर पाच ‘250,000 चौरस फूट आकाराच्या समस्याग्रस्त व्यावसायिक मालमत्तांनी’ या वर्षीच मालकी बदलली आहे.

डेली मेलने टिप्पणीसाठी WeWork आणि Lone Star Funds यांच्याशी संपर्क साधला आहे.