जेव्हा लोक “जमीनमालक” हा शब्द ऐकतात तेव्हा ते सहसा चेहरा नसलेली कॉर्पोरेशन किंवा वॉल स्ट्रीट-समर्थित फर्म घरे फोडतात आणि भाडेकरू पिळतात. ही एक शक्तिशाली प्रतिमा आहे आणि अनेक धोरणात्मक वादविवादांमध्ये, एक सोयीस्कर आहे. पण देशाचे खरे जमीनदार कोण आहेत हे चुकते.
या देशातील बहुसंख्य रेंटल हाऊसिंग मोठ्या संस्थांच्या मालकीचे नाही. ती व्यक्ती, आमचे मित्र, कुटुंब आणि शेजारी यांच्या मालकीची आहे. हे घरमालक, ज्यांना सामान्यतः “मॉम-अँड-पॉप” जमीनदार म्हणतात, जे एक ते पाच मालमत्ता धारण करतात, त्यांच्याकडे एकल-कुटुंब भाड्याच्या 89.6 टक्के मालकी असते.
एक आई आणि पॉप घरमालक हे एक निवृत्त जोडपे असू शकतात ज्यामध्ये ते एकेकाळी राहत होते. हे कदाचित एक कामगार कुटुंब असू शकते ज्याने ते विकण्याऐवजी त्यांचे स्टार्टर होम ठेवले. काही “अपघाती जमीनदार” आहेत, इतरांनी 401(k) ची पूरक किंवा पूर्णपणे बदलण्यासाठी हेतुपुरस्सर गुंतवणूक केली आहे. एकत्रितपणे, हे लहान-मालक सर्व यूएस भाड्याच्या घरांच्या अंदाजे 40 टक्के प्रदान करतात आणि खाजगी बाजारपेठेत उपलब्ध असलेले सर्वात परवडणारे पर्याय असमानतेने पुरवतात.
मॉम-अँड-पॉप जमीनदार हे भाड्याच्या घरांचा कणा आहेत, तरीही अनेकदा सार्वजनिक धोरणात्मक उपायांच्या अधीन असतात जे त्यांना समस्या असल्यासारखे वागतात. गृहनिर्माण बाजारावर मोठ्या संस्थात्मक गुंतवणूकदारांचे वर्चस्व आहे या गैरसमजामुळे भाडे नियंत्रण, निष्कासन स्थगिती आणि वाढत्या गुंतागुंतीच्या नियामक नियमांचा समावेश असलेल्या बाजारविरोधी धोरणांची लाट आली आहे. ही धोरणे अनेकदा चांगल्या हेतूने तयार केली जात असली तरी, प्रभाव शोषून घेण्यास कमीत कमी सुसज्ज असलेल्या लोकांवर ते कठोरपणे उतरतात: लहान, स्वतंत्र जमीनदार.
मोठ्या कॉर्पोरेशनच्या विपरीत, मॉम-अँड-पॉप जमीनदार सामान्यत: पातळ मार्जिनवर काम करतात. त्यांच्याकडे कायदेशीर संघ, अनुपालन विभाग किंवा स्वस्त भांडवलात प्रवेश नाही. जेव्हा मालमत्ता कर वाढतात, जसे की ते घराच्या मूल्यांसोबत असतात, किंवा जेव्हा व्याजदर वाढतात तेव्हा त्या खर्चांवर थेट परिणाम होतो. महागाई आणि वाढलेल्या खर्चाचा त्यांना फटका बसत असल्याने, त्यांना त्यांच्या भाडेकरूंसोबत वाढीव व्यवसायिक खर्च द्यावा लागतो. सर्वेक्षणे दाखवतात की 80 टक्क्यांहून अधिक जमीनदारांनी अलीकडच्या वर्षांत मालकी खर्चात वाढ केली आहे.
जेव्हा धोरणकर्ते वाईट कलाकारांवर अंकुश ठेवण्याच्या उद्देशाने एक-आकार-फिट-सर्व नियम तयार करतात, तेव्हा ते बहुतेकदा या वास्तवाकडे दुर्लक्ष करतात की बहुतेक जमीनदार मोठ्या प्रमाणात ऑपरेटर नसतात. ते मर्यादित आर्थिक बफर असलेल्या व्यक्ती आहेत. आणि जेव्हा त्या व्यक्तींना पिळून काढले जाते तेव्हा त्याचे परिणाम बाहेरून उमटतात.
काही विकतात — डेटा आधीच ट्रेंडशी संबंधित दर्शवतो. मॉम-अँड-पॉप घरमालक अजूनही नेवाडाच्या गृहनिर्माण बाजारावर वर्चस्व गाजवत असताना, भाड्याच्या घरांच्या त्यांच्या वाटा दबावाखाली आहेत. अर्बन इन्स्टिट्यूटच्या मते, जवळपास एक तृतीयांश मॉम-अँड-पॉप जमीनदारांनी त्यांच्या मालमत्तेची विक्री करण्यासाठी आर्थिक दबाव वाढविला आहे, कमी उत्पन्न असलेल्या जमीनदारांना सर्वात कठीण पिळणे जाणवते. त्याच वेळी, मोठ्या ऑपरेटरच्या तुलनेत या लहान जमीनदारांनी आक्रमकपणे भाडे वाढवण्याची शक्यता कमी आणि भाडेकरूंना बाहेर काढण्याची शक्यता कमी आहे. किंबहुना, संशोधनात असे दिसून आले आहे की मोठ्या घरमालकांकडून भाड्याने घेतलेल्या भाडेकरूंना बेदखल होण्याची शक्यता जास्त असते.
लहान जमीनदार देखील अशा समुदायांची सेवा करण्यात महत्त्वपूर्ण भूमिका बजावतात ज्यांना अनेकदा दुर्लक्ष केले जाते. बरेच लोक कमी उत्पन्न असलेल्या कुटुंबांना आणि रंगाच्या समुदायांना भाड्याने देतात. उदाहरणार्थ, लॅटिनो गुंतवणूकदार पिढ्यानपिढ्या संपत्ती निर्माण करण्याचा मार्ग म्हणून रिअल इस्टेटकडे वळत आहेत, गेल्या दशकात गुंतवणुकीच्या मालमत्तेच्या मालकीमध्ये लक्षणीय वाढ झाली आहे. हे जमीनदार सहसा अधिक लवचिक, अधिक प्रतिसाद देणारे आणि ते सेवा देत असलेल्या समुदायांमध्ये अधिक अंतर्भूत असतात.
यापैकी काहीही सूचित करत नाही की भाडेकरू संरक्षणे अनावश्यक आहेत किंवा वाईट कलाकार अस्तित्वात नाहीत. ते करतात, आणि त्यांना संबोधित केले पाहिजे. परंतु प्रभावी धोरणासाठी अचूकता आवश्यक आहे, व्यापक स्ट्रोक नाही. गृहनिर्माण बाजार प्रत्यक्षात कोण बनवतो हे समजून घेणे आणि सोल्यूशन्स डिझाइन करणे आवश्यक आहे जे अनावधानाने त्याचे सर्वात महत्वाचे योगदान देणारे नष्ट करत नाहीत.
आम्हाला न्याय्य आणि कार्यक्षम गृहनिर्माण व्यवस्था हवी असेल तर व्यंगचित्रांच्या पलीकडे जाऊन वास्तवाला सामोरे जावे लागेल. मॉम-अँड-पॉप जमीनदार घरांच्या कथेचे खलनायक नाहीत. बरेचदा तेच शांतपणे एकत्र ठेवतात.
जेव्हा आई आणि पॉप जमीनदार संघर्ष करतात, तेव्हा भाडेकरू जिंकत नाहीत. घरांचा पुरवठा कमी होतो. परवडणारी युनिट गायब. आणि बाजार कमी, मोठ्या हातांमध्ये एकत्रित होतो.
ब्रँडन रॉबर्ट्स हे लास वेगास रिअल इस्टेट ब्रोकर, सिग्नेचर रिअल इस्टेट ग्रुपचे सह-मालक आणि नेवाडा रियल्टर्सचे माजी अध्यक्ष आहेत.
Source link
