न्यूझीलंडमध्ये मूलगामी कर बदलांनी अराजकता पसरवल्यानंतर ऑस्ट्रेलियाने झोपेचा धोका कसा पत्करला त्याच गृहनिर्माण आपत्तीमध्ये

ऑस्ट्रेलियाला नकारात्मक गियरिंग आणि कॅपिटल गेन टॅक्सवरील आपल्या भूमिकेवर पुनर्विचार करण्यास भाग पाडले जाऊ शकते, कारण तज्ञांनी चेतावणी दिली आहे की अल्बानीज सरकार न्यूझीलंड-शैलीतील गृहनिर्माण आपत्तीमध्ये झोपेतून जाण्याचा धोका आहे.

तस्मान ओलांडून, 2021 मध्ये मूलगामी कर प्रयोगामुळे अराजकता पसरली.

मग श्रम पंतप्रधान जेसिंडा आर्डर्न गृहनिर्माण बाजार थंड करण्यासाठी आणि गुंतवणूकदारांना सध्याची घरे तोडणे थांबवण्यासाठी डिझाइन केलेल्या हालचालीमध्ये गहाण व्याज कपात करण्याची क्षमता गुंतवणूकदारांनी काढून घेतली.

त्याऐवजी, समीक्षक म्हणतात की यामुळे क्रूर साखळी प्रतिक्रिया निर्माण झाली.

ज्येष्ठ मालमत्ता समालोचक मायकेल यार्डनी यांनी धोरणाला चेतावणी दिली, त्या वेळी भाडेकरूंचा विजय म्हणून स्वागत केले गेले, जेव्हा घरमालकांनी थेट भाडेकरूंवर उच्च खर्च पार केला तेव्हा तो नेत्रदीपकपणे उलटला.

गुंतवणूकदारांनी एकतर किमती वाढवल्या किंवा पूर्णपणे बाजारातून पळ काढल्याने भाडे वाढले, विक्रमी उच्चांक गाठले.

यार्डनी म्हणतो की ऑस्ट्रेलियाला त्याच महागड्या चुकीची पुनरावृत्ती करण्याचा धोका आहे.

‘ऑस्ट्रेलियासाठी समांतर दुर्लक्ष करणे खूप महत्त्वाचे आहे,’ तो म्हणाला.

पंतप्रधान जॅसिंडा आर्डर्न (एप्रिलमधील चित्रात) यांनी मालमत्ता गुंतवणूकदारांना गहाण व्याज कपात करण्याची क्षमता काढून टाकली ज्याने नेत्रदीपकपणे बॅकफायर केले

खजिनदार जिम चालमर्स (चित्रात) मंगळवारी रात्री कॅनबेरा येथील संसद भवन येथे प्रतिनिधीगृहात 2026-27 फेडरल बजेट सादर करतात

‘न्यूझीलंडचा प्रयोग सुमारे तीन वर्षे चालला आणि त्याचे परिणाम अस्पष्ट होते.

‘व्याज वजावट दूर केल्याने घरे अधिक परवडणारी नाहीत. त्याने बाजारात प्रथम-घर खरेदीदारांची लाट वितरीत केली नाही.

‘त्यामुळे भाडे अधिक महाग झाले, काही गुंतवणूकदारांना बाजारातून बाहेर काढले, दीर्घकालीन रेंटल हाऊसिंगचा पुरवठा कमी केला आणि शेवटी पुढच्या सरकारला त्याच्या परिणामांना सामोरे जावे लागले.’

मिस्टर यार्डनी म्हणाले की, ऑस्ट्रेलियाप्रमाणेच न्यूझीलंडमध्येही वास्तविकता अशी आहे की बहुसंख्य मालमत्ता गुंतवणूकदार हे सामान्य काम करणारे लोक आहेत – शिक्षक, परिचारिका आणि व्यापारी लोक ज्यांनी दीर्घकालीन सेवानिवृत्ती धोरण म्हणून एक किंवा दोन मालमत्ता खरेदी केल्या आहेत.

ते म्हणाले की, अनेकांनी स्वतःला अशा परिस्थितीत सापडले आहे जिथे त्यांनी ‘प्रत्यक्षात कधीही कमावलेल्या’ पैशावर कर आकारला जात आहे.

‘अनेकांनी स्वतःला अशा परिस्थितीत सापडले की त्यांच्या मालमत्तेतून व्याज खर्च भरून काढण्यासाठी पुरेसे भाडे उत्पन्न मिळत होते, परंतु ते अद्याप गहाण वजा करण्याची क्षमता नसताना संपूर्ण एकूण भाड्यावर आधारित कर बिले प्राप्त करत होते,’ त्यांनी स्पष्ट केले.

त्यामुळे जमीनदारांना सुरुवात झाली Airbnb सारख्या प्लॅटफॉर्मवर मालमत्तांचे अल्पकालीन निवासस्थानात रूपांतर करणेत्यांना दीर्घकालीन भाड्याच्या पूलमधून पूर्णपणे काढून टाकत आहे.

मिस्टर यार्डनी 2023 च्या उत्तरार्धात जेव्हा न्यूझीलंडची सार्वत्रिक निवडणूक झाली तेव्हा हा मुद्दा स्पष्ट रणांगण बनला. ऑस्ट्रेलियाही त्याच मार्गावर असल्याचे ते म्हणाले.

बोंडी येथे असलेल्या भाड्याच्या मालमत्तेच्या खुल्या तपासणीसाठी जमाव रांगा लावतो

तज्ञ चेतावणी देतात की भाड्याने देणे अधिक महाग होईल आणि काही गुंतवणूकदारांना बाजारातून बाहेर ढकलले जाईल आणि शेवटी पुढच्या सरकारद्वारे ते उलट केले जाईल

खजिनदार जिम चालमर्स यांच्यावर त्यांच्या पाचव्या अर्थसंकल्पात व्यापक कर बदलांचे अनावरण केल्यानंतर निवडणुकीतील आश्वासनांचा सिलसिला मोडल्याचा आरोप विरोधकांनी केला आहे.

केवळ नवीन बिल्डवर लागू करण्यासाठी नकारात्मक गियरिंग परत केले जाईल, तर भांडवली नफा कर सवलत देखील रद्द केली गेली आहे.

मंगळवार रात्रीच्या अर्थसंकल्पापर्यंत लागू झालेल्या नियमांनुसार, गुंतवणूकदारांनी मालमत्ता विकल्यावर त्यांच्या अर्ध्या नफ्यावर कर भरला. आता, ती सवलत रद्द केली जाईल आणि मालमत्तेपासून शेअर्सपर्यंत सर्व गोष्टींवर परिणाम करणाऱ्या महागाईच्या निर्देशांकासह बदलण्यात येईल.

या फेरबदलाला आघाडीच्या अर्थतज्ज्ञांकडून जोरदार फटकारले आहे.

UNSW फायनान्स प्रोफेसर पीटर स्वान यांनी अर्थसंकल्पाला ‘आतापर्यंत पाहिलेले सर्वात वाईट’ असे लेबल केले, लेबर एक अयशस्वी प्रयोगाची पुनरावृत्ती करत असल्याचा इशारा दिला ज्याने भूतकाळात नेत्रदीपकपणे बॅकफायर केले होते.

पॉल कीटिंगच्या 1985 मध्ये नकारात्मक गियरिंग रद्द करण्याच्या वादग्रस्त निर्णयाकडे त्यांनी लक्ष वेधले, या निर्णयामुळे भाड्याच्या पुरवठ्यात मोठी घसरण झाली आणि दोन वर्षांत ती टाकली गेली.

’18 महिन्यांत रेंटल हाऊसिंगची पडझड इतकी वाईट होती की कीटिंगला ते मागे घ्यावे लागले,’ तो म्हणाला.

‘मला भाकीत आहे की कामगार किंवा भविष्यातील सरकारलाही बदल परत करण्यास भाग पाडले जाईल.’

माजी खजिनदार पॉल कीटिंग यांचा (चित्रात) 1985 मध्ये नकारात्मक गियरिंग रद्द करण्याचा वादग्रस्त निर्णय दोन वर्षांच्या आत उग्र प्रतिक्रियांनंतर रद्द करण्यात आला.

भाडेकरूंचा असा विश्वास आहे की अनेक मालमत्ता गुंतवणूकदारांना विकण्यास भाग पाडले जाईल, जे भाडेकरूंची मागणी फक्त वाढत असताना उपलब्ध भाड्याच्या स्टॉकचे पूल कमी करेल.

AMP अर्थशास्त्रज्ञ शेन ऑलिव्हर म्हणाले की कर बदल दीर्घकालीन गृहनिर्माण परवडण्यामध्ये सुधारणा करतील अशी शंका आहे, कारण लोकसंख्या-चालित मागणीच्या तुलनेत घरांची कमतरता हा संकटाचा मुख्य कारण आहे.

‘नवीन घरांसाठी निगेटिव्ह गियरिंग कायम राहिल्यास, पहिल्या घराच्या खरेदीदारांना नवीन घरांमध्ये जाणे कठीण होऊन अनपेक्षित परिणाम होण्याची शक्यता आहे,’ तो म्हणाला.

‘आणि धोरणे की एकूणच मालमत्तेतील गुंतवणूकदारांचे स्वारस्य कमी करा त्यामुळे कमी घरांचा पुरवठा होण्याची शक्यता जास्त नाही – अगदी अर्थसंकल्पीय कागदपत्रांमध्ये असा अंदाज आहे की कर बदलांमुळे एका दशकात 35,000 घरांचा पुरवठा कमी होईल.’

मिस्टर ऑलिव्हर जोडले बजेट आता किंचित जास्त इमिग्रेशन प्रोजेक्ट करत आहे, मागणी वाढवत आहे.

ते म्हणाले की, नवीन गृहनिर्माण पायाभूत सुविधांसाठी $2 अब्ज असूनही पुरवठा सुधारेल की नाही हे स्पष्ट नाही, विशेषत: कर बदलांचा फटका.

‘सरकारने आपल्या पहिल्या कार्यकाळात पुरवठा वाढवण्यावर लक्ष केंद्रित करणे योग्य होते. वर्षभरात 240,000 घरे निर्माण करण्याच्या गृहनिर्माण कराराच्या उद्दिष्टाच्या दोन वर्षात आम्ही सुमारे 60,000 लक्ष्यापेक्षा कमी धावत आहोत आणि 200,000 ते 300,000 घरे असण्याचा आमचा अंदाज आहे.

न्यूझीलंडप्रमाणे ऑस्ट्रेलियाचे गृहनिर्माण संकट असल्याचे श्री यार्डनी यांनी मान्य केले मूलभूतपणे पुरवठा समस्या.

‘मजबूत लोकसंख्या वाढीमुळे निर्माण झालेली मागणी पूर्ण करण्यासाठी पुरेशी मालमत्ता जलद बांधली जात नाही,’ ते म्हणाले.