मी बजेटच्या रात्री जिम चालमर्सशी बोललो. तो चुकीचा असल्यास, ही गृहनिर्माण सुधारणा आपत्तीजनक असू शकते: PVO
ऑस्ट्रेलियाच्या गृहनिर्माण बाजाराच्या कार्यपद्धतीत एक स्पष्ट समस्या आहे.
प्रथम-गृह खरेदीदार बहुतेकदा लिलावात गुंतवणूकदारांविरुद्ध स्पर्धा करतात जे कर फायदे घेतात जे मालक-कब्जाधारकांना मिळत नाहीत. गुंतवणूकदार कर्ज घेऊ शकतो, मालमत्ता भाड्याने देऊ शकतो, इतर उत्पन्नाच्या तुलनेत तोटा कमी करू शकतो आणि नंतर, ऐतिहासिकदृष्ट्या किमान, जेव्हा ते विकतात तेव्हा भांडवली वाढीद्वारे मोठ्या प्रमाणात नफा कमावण्याची आशा असते.
पहिल्या घराच्या खरेदीदाराला फक्त राहण्यासाठी कुठेतरी हवे असते.
तर कोषाध्यक्षामागील अंतःप्रेरणा जिम चालमर्स‘ नकारात्मक गियरिंग बदल समजण्यासारखे आहेत. खरं तर, हे समजण्यापेक्षा जास्त आहे. बाजाराबद्दल काहीतरी खोल विकृत आहे ज्यामध्ये करदात्यांनी त्यांचे पहिले घर खरेदी करण्याचा प्रयत्न करणाऱ्या लोकांविरुद्ध बोली लावणाऱ्या गुंतवणूकदारांना सबसिडी देण्यास प्रभावीपणे मदत केली आहे.
नव्याने बांधलेल्या घरांसाठी नकारात्मक गिअरिंग मर्यादित करणे हे सरकारचे उत्तर आहे. अर्थसंकल्पाच्या रात्रीच्या आधी ठेवलेल्या विद्यमान गुंतवणूक गुणधर्म आजोबा आहेत. परंतु, कालांतराने, प्रस्थापित मालमत्ता खरेदी करणारे नवीन गुंतवणूकदार त्यांना नकारात्मकरित्या मदत करू शकणार नाहीत.
सिद्धांत पुरेसा स्पष्ट आहे: विद्यमान निवासस्थानांमधील गुंतवणुकीला अनुदान देणे थांबवा आणि गुंतवणूकदारांच्या मागणीला नवीन पुरवठ्यामध्ये पुनर्निर्देशित करा. नवीन गृहखरेदीदारांना विद्यमान मालमत्ता मिळवणे सोपे होईल अशी आशा आहे, तर गुंतवणूकदार नवीन बिल्ड्स खरेदी करून अत्यंत आवश्यक पुरवठा वाढविण्यात मदत करतात.
ते पुरेसे व्यवस्थित वाटते आणि ते कार्य करू शकते. प्रोफेसर रिचर्ड होल्डन, हार्वर्ड-शिक्षित आणि ऑस्ट्रेलियाच्या सर्वात प्रतिष्ठित अर्थशास्त्रज्ञांपैकी एक, यांनी या मॉडेलच्या आवृत्तीचा वर्षानुवर्षे समर्थन केला आहे, जे कर सुधारणा म्हणून तयार केलेल्या नेहमीच्या राजकीय घोषणेपेक्षा या कल्पनेला अधिक बौद्धिक विश्वासार्हता देते जे तुम्हाला चालमर्स आणि पंतप्रधानांनी फिरवण्याची अपेक्षा करू शकते.
पण चांगल्या धोरणाच्या रचनेत अजूनही वास्तविक जगाशी संपर्क टिकून राहणे आवश्यक आहे आणि येथेच संभाव्य अनपेक्षित परिणाम मला चिंतित करतात.
खजिनदार जिम चालमर्स यांनी मंगळवारी त्यांच्या बजेटबद्दलच्या प्रश्नांची उत्तरे देण्यासाठी डेली मेल लॉकअप रूममध्ये आश्चर्यचकित केले.
आतील किंवा मध्यम-रिंग उपनगरातील जुने लाल-वीट अपार्टमेंट ब्लॉक घ्या. अनेक दशकांपासून, हे उत्कृष्ट गुंतवणूकदार स्टॉक आहेत. मोहक नाही, नवीन नाही, बर्याचदा विशेषतः प्रशस्त नाही. परंतु ते अशा प्रकारच्या मालमत्ता आहेत ज्या अनेक भाडेकरूंना परवडत आहेत आणि ते देखील अशा प्रकारच्या मालमत्ता आहेत ज्या गुंतवणूकदारांनी खरेदी आणि विक्रीकडे प्रवृत्त केले आहेत.
नवीन मॉडेल अंतर्गत, गुंतवणूकदारांना त्यांच्यामध्ये खरेदी करण्याचे कमी कारण असेल, कारण ते मालमत्तेला नकारात्मकरित्या गियर करू शकणार नाहीत. दुसरीकडे, फर्स्ट-होम खरेदीदारांना लिलावाच्या वेळेस येण्याची अधिक संधी असेल – जो मजुराचा संबंध आहे तोपर्यंत हा मुद्दाचा एक मोठा भाग आहे.
जर सुधारणा म्हणजे काही स्थापित अपार्टमेंट्स गुंतवणूकदारांकडून मालक-कब्जाकर्त्यांकडे वळले, तर सरकार त्यास यशस्वी म्हणेल. पण त्या अपार्टमेंटमध्ये राहणाऱ्या भाडेकरूंचे काय होणार?
ते प्रथम-घराचे खरेदीदार बनतात असे म्हणण्याइतके उत्तर सोपे नाही. काही कदाचित; अनेक करणार नाहीत. गुंतवणूकदारांची स्पर्धा कमी झाल्यामुळे, विशेषतः वाढत्या व्याजदराच्या वातावरणात, कमी उत्पन्न असलेले भाडेकरू खरेदी करण्याच्या स्थितीत असतातच असे नाही. लेबरच्या नवीन ठेव योजना असूनही, त्यांच्याकडे ठेवीसाठी पुरेशी बचत नसू शकते. ते अजूनही सेवाक्षमता चाचण्यांमध्ये अयशस्वी होऊ शकतात, जे दूर होत नाहीत. आणि किंमत वाढ कमी झाली तरीही त्यांची किंमत खरेदी बाजाराबाहेर असू शकते.
त्यामुळे स्टॉक बदलतो, परंतु ज्या लोकांना भाड्याच्या घरांची सर्वाधिक गरज असते त्यांना फायदा होत नाही. निहित हितसंबंधांतून याविषयी अतिउत्साही भीतीदायक मोहिमा होतील, परंतु तार्किकदृष्ट्या काळजी करण्याचे काही कारण आहे.
हा पहिला धोका आहे: मालकीचा प्रवेश सुधारण्यासाठी डिझाइन केलेले धोरण कमी उत्पन्न असलेल्या भाडेकरू प्रत्यक्षात वापरत असलेल्या विशिष्ट प्रकारच्या रेंटल हाऊसिंगमधील प्रवेश कमी करू शकते. कामगार सरकारसाठी हा नक्कीच एक उपरोधिक विकृत परिणाम असेल.
दुसरा धोका असा आहे की गुंतवणूकदार ज्या प्रकारे ट्रेझरीला आशा करतात (आणि मॉडेल केले आहे) तसे वागणार नाहीत.
गुंतवणुकदारांनी प्रस्थापित घरांमधून नवीन बांधकामांमध्ये जावे अशी कामगारांची इच्छा आहे. अर्थसंकल्पीय कागदपत्रांमध्ये, 80 टक्क्यांहून अधिक मालमत्ता गुंतवणुकी अस्तित्वात असलेल्या निवासस्थानांमध्ये झाल्याची पुष्कळ माहिती आहे. सरकारला ते बदलायचे आहे. हे सप्लाय साइड लॉजिक आहे. जर गुंतवणूकदार अजूनही नवीन अपार्टमेंट्स किंवा नव्याने बांधलेल्या निवासस्थानांना नकारात्मक रीतीने गियर करू शकत असतील तर, भांडवल फक्त विद्यमान स्टॉकच्या किंमती वाढवण्याऐवजी अतिरिक्त घरांमध्ये प्रवाहित केले पाहिजे.
या वर्षीचा अर्थसंकल्प मोठ्या प्रमाणावर तरुणांसाठीचा अर्थसंकल्प म्हणून पाहिला जात आहे, ज्याची रचना प्रथम-गृह खरेदीदारांना मदत करण्यासाठी आणि घराच्या किमतीतील वाढ कमी करण्यासाठी करण्यात आली आहे. (डावीकडे: झेन मारोल्ट आणि ॲलेक्स मार्क्स जोडपे, ज्यांना घर विकत घेणे कसे परवडेल याची कल्पना नाही असे म्हणतात, आणि उजवीकडे: पॅम आणि रॉन मॅककार्थी, ज्यांनी या आठवड्यात मेलशी बोलताना बजेटला थंब्स-डाउन दिले)
परंतु गुंतवणूकदार जोखीम, परतावा, कर उपचार, बांधकाम गुणवत्ता, शरीर कॉर्पोरेट खर्च, रिक्त जागा जोखीम, स्थान आणि भांडवल वाढीच्या संभाव्यतेचे मूल्यांकन करतील.
काहीजण नक्कीच नवीन अपार्टमेंट खरेदी करू शकतात. परंतु इतर लोक ठरवू शकतात की संख्या यापुढे त्यांच्या बाजूने काम करणार नाही आणि निवासी मालमत्ता पूर्णपणे सोडू शकतात. ते शेअर्स, व्यावसायिक मालमत्ता, व्यवस्थापित निधी किंवा इतर मालमत्तेमध्ये जाऊ शकतात जिथे कर्ज घेतलेले पैसे मूल्यांकनयोग्य उत्पन्न मिळविण्यासाठी वापरले गेले तर व्याज खर्च वजावट करता येतो.
तसे झाल्यास, सुधारणा केवळ नवीन पुरवठ्यामध्ये गुंतवणूक पुनर्निर्देशित करत नाही. हे काही गुंतवणूकदारांना निवासी मालमत्तेतून पूर्णपणे काढून टाकते. ते मार्जिनवर प्रथम-घर खरेदीदारांना मदत करू शकते, परंतु ते अल्पावधीत भाडेकरूंना मदत करत नाही.
इथेच राजकारण आणि अर्थकारण खूप वेगळ्या दिशेने खेचू शकतात. राजकीयदृष्ट्या, गुंतवणूकदारांनी प्रस्थापित घरे खरेदी करणे थांबवावे आणि त्यांना मालक-कब्जेदारांकडे सोडावे असे म्हणणे आकर्षक आहे. आर्थिकदृष्ट्या, भाडे बाजार अजूनही खाजगी गुंतवणूकदारांच्या मालकीच्या मालमत्तेवर आणि त्यांना भाड्याने देण्यावर खूप अवलंबून आहे. कमी उत्पन्न असलेले भाडेकरू नवीन-बांधणी भाडे परवडण्यास सक्षम असण्याची शक्यता खूपच कमी आहे. ते त्यांना घरांशिवाय सोडते का? हे गुंतवणूकदारांना नवीन बिल्ड्सपासून दूर ठेवते ज्यांना कदाचित खर्च करण्यायोग्य भाड्याच्या परताव्याशी जुळण्यासाठी पुरेशी मागणी नसते?
सध्या भाड्याने दिल्या जाणाऱ्या जुन्या-शैलीतील नकारात्मक गुंतवणुकीच्या गुणधर्मांना पुनर्स्थित करण्यासाठी पुरेसे संस्थात्मक भाड्याच्या घरांसारखे ऑस्ट्रेलियाकडे काहीही नाही. आमच्याकडे सार्वजनिक घरांचा साठा नाही. आमच्याकडे असा धक्का सहन करण्याइतका मोठा बिल्ड-टू-रेंट सेक्टर नाही. त्यामुळे जेव्हा गुंतवणूकदार बाहेर पडतात तेव्हा भाड्याचे परिणाम आपत्तीजनक असू शकतात.
तिसरी गुंतागुंत म्हणजे नवीन-निर्मित प्रोत्साहन. कोषाध्यक्षाने मला थेट बजेट लॉकअपमध्ये सांगितले की फक्त घर पाडणे आणि ते पुन्हा बांधणे योग्य नाही. पुरवठा जोडणे हे धोरण आहे. नवीन घरासह रिक्त ब्लॉक पात्र ठरेल. एखादे घर पाडले गेले आणि डुप्लेक्स किंवा अपार्टमेंट्सने बदलले कारण पुरवठा वाढतो. परंतु एका निवासस्थानाच्या जागी एक नवीन निवासस्थान दिल्याने ते काम करत नाही, आणि त्यामुळे गुंतवणूकदार नकारात्मकरित्या तयार होऊ शकत नाही.
पुन्हा, ते तार्किक आहे. पॉलिसीचे उद्दिष्ट अतिरिक्त घरांबद्दल आहे, नूतनीकरण किंवा पुनर्स्थापनेसाठी सबसिडी देत नाही. पण त्यामुळे मैदानही अरुंद होते. निगेटिव्ह-गियरिंग संधी शोधत असलेल्या गुंतवणूकदारांना खऱ्या अर्थाने नवीन पुरवठा खरेदी करणे आवश्यक आहे. याचा अर्थ पॉलिसीचे यश केवळ कर सेटिंग्जवर अवलंबून नाही, तर नियोजन प्रणाली, बांधकाम खर्च, विकसक व्यवहार्यता, मजुरांची कमतरता, पायाभूत सुविधा आणि प्रकल्पांना स्टॅक अप करण्यासाठी आवश्यक असलेल्या किमतींवर नवीन स्टॉक खरेदी करण्याची खरेदीदारांची इच्छा यावर अवलंबून आहे.
कर धोरण भांडवलाला एका दिशेने निर्देशित करू शकते, परंतु ते (स्वतःहून) अपार्टमेंट बांधण्यासाठी स्वस्त बनवू शकत नाही. जे आम्हाला चौथ्या समस्येवर आणते: किंमती.
जर गुंतवणूकदार प्रस्थापित मालमत्तेपासून माघार घेतात, तर बाजाराच्या त्या भागामध्ये किमतीची वाढ नाटकीयरित्या मंद होऊ शकते. तो काही ठिकाणी पडू शकतो. प्रथम-घर खरेदी करणाऱ्यांसाठी, ते छान आहे, किमान प्रथम. मोठ्या गहाण असलेल्या विद्यमान मालकांसाठी, हे खूपच कमी आकर्षक आहे. जे गुंतवणूकदार बाजारात राहतात त्यांच्यासाठी हे समीकरण देखील बदलते.
नकारात्मक गीअरिंग नेहमीच एका प्रकारच्या सौदेबाजीवर अवलंबून असते: आज रोख प्रवाहावर पैसे गमावा, उद्या भांडवली वाढीद्वारे ते परत करा. पण जर भांडवल वाढ कमकुवत झाली – आणि विसरू नका, त्यावरही आता जास्त कर आकारला जातो.
नवीन बिल्डसाठीही हे महत्त्वाचे आहे, कारण यामुळे मालमत्तेपासून दूर असलेल्या इतर मालमत्ता वर्गाकडे लक्ष देणाऱ्या गुंतवणूकदारांमध्ये खरेदीची मागणी कमी होऊ शकते. गुंतवणूकदार स्वतःच्या फायद्यासाठी कर कपात खरेदी करत नाहीत. कपातीमुळे तोटा कमी होतो; ते वाईट गुंतवणुकीला चांगल्यामध्ये बदलत नाही.
सरकारची आशा आहे की प्रस्थापित घरांसाठी गुंतवणूकदारांची मागणी कमी केल्याने नवीन पुरवठ्यासाठी प्रोत्साहने जतन करून परवडण्यामध्ये सुधारणा होईल. कदाचित ते होईल, परंतु कर सुधारणेपासून स्वस्त घरे आणि कमी भाडे हा मार्ग सरळ नाही. हे गुंतवणूकदारांचे वर्तन, बांधकाम बाजार, भाड्याची मागणी, क्रेडिट अटी आणि खरेदीदार आणि भाडेकरू यांच्या अगदी भिन्न घरांच्या गरजांद्वारे चालते. आणि उच्च महागाई आणि वाढत्या व्याजदरांबद्दल विसरू नका.
या सर्वांमुळेच या अर्थसंकल्पातील बदलांमधील अनपेक्षित परिणामांची छाननी होण्यास पात्र आहे, जे सुधारणेच्या उद्दिष्टांना तत्त्वतः समर्थन देतात त्यांच्याकडूनही.
फर्स्ट-होम खरेदीदारांना टॅक्स-फायदा असलेल्या गुंतवणूकदारांकडून जास्त बिड होण्यापासून रोखण्याचा प्रयत्न करण्यात काहीच गैर नाही. सध्याच्या घरांमधील सट्टा आणि नवीन पुरवठ्याकडे प्रोत्साहन देण्यापासून दूर जाण्यातही काही गैर नाही. परंतु विद्यमान निवासस्थानांमधील भाडे पर्याय सुकण्यापूर्वी पॉलिसी पुरेशी नवीन भाड्याची घरे तयार करते का हा मुख्य प्रश्न आहे.
जर अर्थसंकल्पाने कामात बदल केले, तर चाल्मर्सने एका पिढीतील सर्वात महत्त्वाच्या गृहनिर्माण सुधारणांपैकी एक उतरवले असेल. ते न केल्यास, परिणामांचे मूल्यांकन करणे अधिक क्लिष्ट होईल. हाच हाऊसिंग रिफॉर्म ट्रॅप आहे: पॉलिसीद्वारे मदत केलेले लोक लिलावात दिसू शकतात, परंतु यामुळे दुखावलेले लोक पाहणे कठिण असू शकते – जुन्या अपार्टमेंटमधील भाडेकरू, पुरवठा येण्याची वाट पाहत आहेत किंवा येऊ शकत नाहीत.
Source link
