चुकीच्या निवडीसाठी नवीन नियम मालमत्ता गुंतवणूकदारांना $250,000 कसे खर्च करू शकतात

मालमत्तेच्या गुंतवणुकीकडे लक्ष देणारे ऑस्ट्रेलियन लोक एका क्रूर नवीन वास्तवाला सामोरे जात आहेत, असा इशारा वित्त तज्ज्ञांनी दिला आहे.

त्यांनी जुलै 2027 नंतर चुकीचे घर विकत घेतल्यास, त्यांनी जुलै 2027 नंतर चुकीचे घर विकत घेतल्यास ते एका दशकात सुमारे $250,000 किमतीचे कर सवलत गमावू शकतात.

अर्थसंकल्प योजनेअंतर्गत, जो अद्याप कायदा नाही, नकारात्मक गियरिंग 1 जुलै 2027 पासून नवीन बिल्ड्सपर्यंत मर्यादित असेल.

सध्याची 50 टक्के भांडवली नफा कर (CGT) सूट भांडवली नफ्यावर 30 टक्के किमान करासह महागाई-संबंधित दृष्टिकोनाने बदलली जाईल.

खजिनदार जिम चालमर्स सरकारच्या वादग्रस्त गुंतवणूकदारांच्या क्रॅकडाऊनचा बचाव केला आहे, असा युक्तिवाद करून की दशके जुन्या सेटिंग्जने गृहनिर्माण बाजार विकृत केला आहे.

विद्यमान गुंतवणूकदारांना दादागिरी अंतर्गत संरक्षण दिले जाईल, परंतु अर्थसंकल्पाच्या रात्रीनंतर स्थापित मालमत्तेचे खरेदीदार यापुढे मजुरीवरील भाड्याचे नुकसान भरून काढू शकणार नाहीत तर नवीन बांधकामांना बदलांमधून सूट मिळेल.

UNSW फायनान्स प्रोफेसर पीटर स्वान म्हणाले की जो गुंतवणूकदार वर्षाला सुमारे $100,000 कमावतो आणि $1 दशलक्ष किमतीची विद्यमान मालमत्ता खरेदी करतो तो बदलांनुसार एका दशकात अंदाजे $250,000 सवलती गमावू शकतो.

परंतु त्याने खरेदीदारांना नवीन-बिल्ड कर भत्त्यांचा आंधळेपणाने पाठलाग न करण्याची चेतावणी दिली.

बजेट योजनेअंतर्गत, जो अद्याप कायदा नाही, नकारात्मक गियरिंग 1 जुलै 2027 पासून नवीन बिल्ड्सपर्यंत मर्यादित असेल (चित्रात, मेलबर्नमधील बांधकामाधीन मालमत्ता)

अर्थशास्त्र तज्ञ प्रोफेसर पीटर स्वान (चित्रात) यांनी सावध केले की गुंतवणूकदारांनी नवीन-बिल्ड कर लाभांचा आंधळेपणाने पाठलाग करू नये कारण नियम पुन्हा बदलू शकतात

‘सध्याचे सरकार सत्तेत राहिल असे तुम्हाला वाटत असेल तर तुम्ही असे करणे मूर्खपणाचे ठरेल,’ असे प्राध्यापक स्वान म्हणाले.

‘ज्या क्षणी तुमची नवीन मालमत्ता बांधली जाईल, ती आता नवीन नाही. तुमच्या नवीन मालमत्तेला जुन्या (मालमत्ते) प्रमाणे वागणूक देण्यासाठी सरकार पुन्हा एकदा नियम बदलण्याची शक्यता आहे.

‘पुन्हा एकदा, तुमच्या मालमत्तेवर नकारात्मक गियरिंग सादर केले जाऊ शकते.

‘सरकारची विश्वासार्हता नाही.’

स्वान म्हणाले की गुंतवणूकदारांना अजूनही स्थान आणि भांडवल वाढ यासारख्या मूलभूत गोष्टींवर लक्ष केंद्रित करणे आवश्यक आहे, ते जोडले की धोरण संपूर्ण बाजारपेठेतील वर्तन बदलू शकते.

‘अर्थसंकल्पीय उपाय भाड्याने घेतलेल्या घरांमध्ये गुंतवणूक रोखण्यासाठी आणि अशा प्रकारे सध्याच्या नकारात्मक गियर असलेल्या भाड्याच्या घरांची विक्री रोखण्यासाठी डिझाइन केलेले आहेत, असे दिसते,’ ते म्हणाले.

‘यामुळे घरांच्या किमतीतील वाढ कमी होईल किंवा ती उलटण्याची शक्यता आहे… सर्व गुंतवणूकदार सरकारी आश्वासनांवर विश्वास ठेवण्याइतके मूर्ख आहेत.

धोरणात्मक मालमत्ता गट व्यवस्थापकीय संचालक ट्रेंट फ्लेस्केन्स म्हणाले की, बदलांमुळे प्रस्थापित घरांना दंड आकारून नवीन बांधकामांवर प्रीमियम टाकून बाजार ‘कृत्रिमरित्या विभाजित’ होईल.

खजिनदार जिम चाल्मर्स (चित्रात) यांनी फेडरल बजेटमध्ये जाहीर केलेल्या बदलांचा बचाव केला आहे, असा युक्तिवाद केला की दशके जुन्या सेटिंग्जने गृहनिर्माण बाजार विकृत केला आहे.

मालमत्ता तज्ज्ञ ट्रेंट फ्लेस्केन्स म्हणाले की सरकारच्या धोरणातील ‘घातक दोष’ म्हणजे ते गुंतवणूकदारांना त्याच बाजारात ढकलू शकते ज्यावर प्रथम-गृह खरेदीदार अवलंबून असतात (स्टॉक प्रतिमा)

‘हे मार्केटमध्ये एक पाचर घालण्यास भाग पाडते जेथे मालमत्तेची किंमत त्याच्या उपयुक्तता किंवा स्थानापेक्षा त्याच्या कर स्थितीनुसार निर्धारित केली जाते,’ श्री फ्लेस्केन्स म्हणाले.

त्यांनी चेतावणी दिली की गुंतवणूकदार सवलतींचा पाठलाग करण्यासाठी ऑफ-द-प्लॅन अपार्टमेंट्स आणि घर-आणि-जमीन पॅकेजमध्ये ‘मोठ्या प्रमाणात धोका’ ठेवतील.

‘ऐतिहासिकदृष्ट्या, जेव्हाही तुम्ही खरेदीदारांना केवळ कर फायद्यांसाठी उत्पादने खरेदी करताना पाहता तेव्हा ते अश्रूंनी संपते,’ ते पुढे म्हणाले.

‘आम्ही जुन्या ‘मायनिंग टाउन’ किंवा ‘स्प्रूकर’ चक्रांची पुनरावृत्ती पाहणार आहोत, जेथे खरेदीदार केवळ सवलतीचा पाठलाग करण्यासाठी ऑफ-द-प्लॅन अपार्टमेंट आणि घर-आणि-जमीन पॅकेजमध्ये गर्दी करतात.

‘हे एक कृत्रिम बुडबुडा तयार करतो… खऱ्या स्थानिक मागणीपासून डिस्कनेक्ट होतो.’

मिस्टर फ्लेस्केन्स म्हणाले की धोरणाचा ‘घातक दोष’ म्हणजे तो धक्का देऊ शकतो त्याच नवीन-बिल्ड मार्केटमधील गुंतवणूकदार फर्स्ट-होम खरेदीदारांवर अवलंबून असतात.

‘खजिनदाराचा असा दावा आहे की यामुळे प्रथम-घर खरेदीदारांचे संरक्षण होते, परंतु कर सवलती केवळ नवीन बिल्ड्सपर्यंत मर्यादित करून, सरकार रोख-अप गुंतवणूकदारांना प्रथम-घर खरेदीदारांशी थेट स्पर्धा करण्यासाठी भाग पाडत आहे अगदी त्याच एंट्री-लेव्हल घर-आणि-जमीन पॅकेजेस आणि अपार्टमेंटसाठी,’ तो म्हणाला.

‘त्यामुळे खेळाचे मैदान समतल होणार नाही; हे अचूक क्षेत्रातील एंट्री-लेव्हल खरेदीदारांवर विसंबून असलेल्या किंमती वाढीला सुपरचार्ज करेल आणि नवीन-बिल्ड मार्केटमधूनही प्रभावीपणे किंमत ठरवेल.’

CBA ज्येष्ठ अर्थशास्त्रज्ञ ट्रेंट साँडर्स (चित्र) भांडवली नफा कर सवलतींचा बदल म्हणजे मालमत्ता गुंतवणूकदारांसाठी नेहमीच मोठे कर बिल नाही.

कॉमनवेल्थ बँकेचे वरिष्ठ अर्थतज्ज्ञ ट्रेंट साँडर्स म्हणाले की, या बदलामुळे स्थापित गुंतवणूक गुणधर्म कमी आकर्षक होण्याची शक्यता आहे.

परिणामी, घराच्या किमती अन्यथा असत्या त्यापेक्षा सुमारे 3 टक्के कमी असू शकतात असा अंदाज त्यांनी व्यक्त केला.

परंतु ते म्हणाले की CGT शिफ्टचा अर्थ नेहमीच मोठा कर बिल असेल असे नाही, कारण इंडेक्सेशन कर हा केवळ चलनवाढीनंतरचा खरा फायदा, महागाई, घराच्या किमती वाढ आणि गुंतवणूकदाराच्या कर दरावर अवलंबून असतो.

सांडर्सने गणना केली की, 2.5 टक्के महागाई आणि 10 वर्षांच्या होल्डिंग कालावधीसह, जेव्हा वार्षिक घराच्या किमतीत सुमारे 4.8 टक्के वाढ होते तेव्हा इंडेक्सेशन जुन्या 50 टक्के सूटच्या बरोबरीचे होते.

त्या खाली, इंडेक्सेशन अधिक उदार असू शकते; त्याच्या वर, मागील सवलत जिंकण्यासाठी कल.

त्यांनी असेही नमूद केले की नवीन घरे घेणाऱ्या गुंतवणूकदारांना सध्याची 50 टक्के सूट किंवा विक्रीवर नवीन इंडेक्सेशन-किमान-कर उपचार निवडण्याचा पर्याय असेल, ज्यामुळे नवीन बिल्ड खरेदी करण्यासाठी प्रोत्साहन आणखी मजबूत होईल.

ते म्हणाले, ‘महागाई आणि घरांच्या किमतीतील वाढ, तसेच गुंतवणूकदारांचा किरकोळ कर दर आणि नवीन 30 टक्के किमान कर दर यांच्यातील संबंधांवर परिणाम अवलंबून असतो.’

‘घराच्या किमती महागाईच्या तुलनेत माफक प्रमाणात वाढल्या तर, इंडेक्सेशन मागील 50 टक्के सूटपेक्षा अधिक अनुकूल असू शकते.

‘परंतु जर घराच्या किमती खऱ्या अर्थाने जोरदार वाढल्या तर नवीन प्रणाली कमी अनुकूल आहे.’