समालोचन: चोकिंग लास वेगास | मत

क्लार्क काउंटीमधील अंदाजे 90 टक्के जमीन फेडरल सरकारच्या मालकीची आहे. लास वेगास व्हॅलीतील सुमारे 2.3 दशलक्ष रहिवाशांसाठी, ही एकच आकडेवारी घरे का परवडणारी नाहीत, बिल्डर्स का बांधू शकत नाहीत आणि व्याजदरात वाढ किंवा झोनिंगच्या विवादापेक्षा अमेरिकन ड्रीम अधिकाधिक आवाक्याबाहेर का आहे हे अधिक स्पष्ट करते.

आणि ब्युरो ऑफ लँड मॅनेजमेंट, सार्वजनिक हितासाठी ती जमीन व्यवस्थापित करण्याची जबाबदारी सोपवलेली एजन्सी, रेशनिंग पुरवठा आणि प्रत्येक एकरमधून जास्तीत जास्त महसूल काढण्याच्या हेतुपुरस्सर धोरणाद्वारे ती अधिक वाईट बनवत आहे – अधिक चांगले नाही.

23 फेब्रुवारी रोजी, BLM ने दोन वर्षांहून अधिक कालावधीत दक्षिण नेवाडा सार्वजनिक जमीन व्यवस्थापन कायद्यांतर्गत प्रथम जमीन विक्रीची घोषणा करून रियल्टी कारवाईची नोटीस जारी केली. खोऱ्यातील सर्वात मोठ्या जमीनमालकाकडून दोन वर्षांचा पुरवठा शून्य आहे, तर गृहनिर्माण, व्यावसायिक विकास आणि पायाभूत सुविधांची मागणी केवळ तीव्र झाली आहे. प्रसादाचे प्रमाण कथा सांगते.

BLM एकूण 232 एकरमध्ये 22 पार्सल सोडत आहे. त्या दृष्टीकोनातून सांगायचे तर, क्लार्क काउंटीमध्ये फेडरली व्यवस्थापित 5 दशलक्ष एकरपेक्षा जास्त जमीन समाविष्ट आहे. BLM ची ऑफर त्याच्या होल्डिंगपैकी 0.005 टक्के दर्शवते – जमीन विक्री म्हणून तयार केलेली एक गोलाकार त्रुटी. हे मास्टर-नियोजित समुदायांसाठी, औद्योगिक उद्यानांसाठी किंवा रोजगार आणि घरे कुटुंबे निर्माण करणाऱ्या विकासासाठी योग्य नाहीत. ते लहान, खंडित चिठ्ठ्या आहेत — तंतोतंत अशा प्रकारची ऑफर आहे जी हताश खरेदीदारांमध्ये बोली युद्ध निर्माण करण्यासाठी डिझाइन केलेली आहे आणि खोऱ्याच्या विकसनशील जमिनीच्या पायाचा अर्थपूर्ण विस्तार करण्यासाठी काहीही करत नाही.

दक्षिण नेवाडामध्ये BLM जे करत आहे ते कोणत्याही खाजगी संस्थेने केले असल्यास ते बेकायदेशीर असेल. हे अमेरिकेतील सर्वात वेगाने वाढणाऱ्या मेट्रोपॉलिटन क्षेत्रांपैकी एकातील बहुसंख्य जमिनीवर नियंत्रण ठेवते आणि ती जमीन इतक्या कमी प्रमाणात सोडते की ते मागणी पूर्ण करू शकत नाहीत. परिणाम अंदाजे आहे: कृत्रिमरित्या फुगलेल्या किमती ज्या थेट फेडरल तिजोरीत जातात.

$400,000 आणि $600,000-पेक्षा अधिक प्रति एकर अंदाजित वाजवी बाजार मूल्यांसह – आणि वास्तविक विक्री किंमती त्या आकड्यांपेक्षा जास्त असण्याची अपेक्षा आहे – BLM फक्त अतिरिक्त फेडरल जमिनीची विल्हेवाट लावत नाही. हे दक्षिण नेवाडा कुटुंबे, व्यवसाय आणि समुदायांच्या थेट खर्चावर प्रति-युनिट महसूल वाढवण्यासाठी एकाधिकार, रेशनिंग पुरवठा म्हणून कार्यरत आहे.

जर एखाद्या खाजगी जमीन मालकाने मोठ्या महानगर क्षेत्रातील 90 टक्के विकसनशील जमीन नियंत्रित केली आणि दर दोन वर्षांनी एक टक्क्यापेक्षा जास्त भाग विकण्यास नकार दिला, तर अविश्वास नियामक त्यांच्या दारात असतील. परंतु BLM अशा कोणत्याही अधिकार्याला उत्तर देत नाही आणि क्लार्क काउंटीच्या लोकांकडे कोणताही अर्थपूर्ण पर्यायी पुरवठादार नाही.

रेशनिंग पुरवठा पुरेसा नसल्याप्रमाणे, BLM ने संभाव्य खरेदीदारांवर नवीन आर्थिक भार टाकला आहे. या विक्रीसाठी, ब्युरोने ऑनलाइन लिलाव करण्यासाठी Efficient Markets या खाजगी फर्मशी करार केला आहे. कंत्राटदाराचा वापर, स्वतःच, आक्षेपार्ह नाही — सामान्य सेवा प्रशासनाने याआधी हे लिलाव हाताळले होते आणि पात्र विक्रेत्याद्वारे प्रक्रियेचे आधुनिकीकरण करणे वाजवी आहे. जे वाजवी नाही ते म्हणजे यशस्वी बोलीदारांना जमिनीच्या पूर्ण मूल्यमापन केलेल्या वाजवी बाजार मूल्याच्या वर थेट कार्यक्षम बाजारांना 1.5 टक्के कमिशन फी भरणे आवश्यक आहे.

BLM च्या स्वतःच्या मूल्यांकनांवर आधारित, याचा अर्थ खरेदीदारांना अंदाजे $1.4 दशलक्ष ते $2 दशलक्ष किंवा त्याहून अधिक लिलाव शुल्क भरण्यास भाग पाडले जाईल – जे पैसे विक्रीचे व्यवस्थापन करण्यासाठी खाजगी कंत्राटदाराकडे जात नाहीत. ही फी केवळ बोजाच नाही तर या विक्रीवर नियंत्रण ठेवणाऱ्या कायद्यानुसार ती अनावश्यक आणि वादातीतपणे बेकायदेशीर आहे.

सदर्न नेवाडा पब्लिक लँड मॅनेजमेंट ॲक्ट (SNPLMA) कायद्याच्या स्पेशल अकाउंटमधून – कॉन्ट्रॅक्टरच्या खर्चासह — विक्री आणि एक्सचेंजेसची व्यवस्था करण्यासाठी स्थानिक BLM कार्यालयांकडून झालेल्या खर्चाची परतफेड स्पष्टपणे अधिकृत करते. काँग्रेसने असा अंदाज लावला की या विक्रीसाठी पैसे खर्च होतील आणि एक समर्पित निधी यंत्रणा प्रदान केली जेणेकरून ते खर्च खरेदीदारांना दिले जाणार नाहीत. त्या विशेष खात्यात सध्या $1 बिलियन पेक्षा जास्त आहे.

ते पुन्हा वाचा.

BLM $1 बिलियन पेक्षा जास्त संचित विक्री उत्पन्नावर बसलेला आहे — भविष्यातील विक्रीच्या खर्चासाठी स्पष्टपणे नियुक्त केलेला निधी — आणि तरीही त्याने ते खर्च थेट खरेदीदारांवर लादणे निवडले आहे. या निर्णयाचे कोणतेही आर्थिक औचित्य नाही. कोणतीही वैधानिक आवश्यकता नाही. क्लार्क काउंटीमध्ये काहीही तयार करायचे असल्यास त्यांच्या मक्तेदारी लिलावात सहभागी होण्याशिवाय पर्याय नसलेल्या खाजगी पक्षांकडून प्रत्येक संभाव्य डॉलर काढण्यासाठी केवळ BLM चे स्पष्ट प्राधान्य आहे.

जे लोक शेवटी हे खर्च सहन करतात ते चेहरा नसलेले कॉर्पोरेशन नाहीत. ते गृहनिर्माण करणारे आहेत जे जमिनीची वाढीव किंमत खरेदीदारांना देतात. ते तरुण कुटुंबे आहेत ज्यांची किंमत त्यांच्या पहिल्या घराबाहेर आहे. ते छोटे व्यवसाय आहेत ज्यांना विस्तार करणे परवडत नाही कारण खोऱ्यातील व्यावसायिक जमीन कृत्रिमरित्या दुर्मिळ आणि प्रतिबंधात्मक महाग आहे.

दक्षिण नेवाडाच्या गृहनिर्माण परवडण्याच्या संकटाची अनेक कारणे आहेत, परंतु फेडरल सरकार जमिनीच्या पुरवठ्यावर नियंत्रण ठेवते आणि वास्तविक मागणी प्रतिबिंबित करणाऱ्या प्रमाणात सोडण्यास नकार देते या साध्या तथ्यापेक्षा कोणतेही मूलभूत नाही.

भूसंपादनाच्या किमतीत जोडलेले प्रत्येक डॉलर — कृत्रिम टंचाईमुळे किंवा BLM सहजगत्या लिलाव शुल्काद्वारे चालवलेल्या फुगलेल्या प्रति-एकर किमतींद्वारे असो — घर, स्टोअरफ्रंट किंवा शाळेच्या खर्चात जोडलेले डॉलर आहे.

तीन सुधारणांची तातडीने गरज आहे.

प्रथम, BLM ने SNPLMA अंतर्गत जमीन विक्रीचे प्रमाण आणि वारंवारता नाटकीयरित्या वाढविली पाहिजे. 2.3 दशलक्ष लोकसंख्येच्या महानगरात दर दोन वर्षांनी 232 एकर जमीन सोडणे म्हणजे जमीन व्यवस्थापन नाही – ती जमीन साठवणूक आहे. ब्युरोने निवासी आणि व्यावसायिक मास्टर प्लॅनिंगसाठी योग्य असलेल्या मोठ्या पार्सलसह अर्थपूर्ण क्षेत्राची तिमाही विक्री आयोजित केली पाहिजे.

दुसरे, BLM ने खरेदीदारांवर लिलाव कंत्राटदार शुल्क लादण्याची प्रथा त्वरित काढून टाकली पाहिजे. या खर्चांची पूर्तता करण्यासाठी कायद्याचे विशेष खाते अचूकपणे अस्तित्वात आहे. $1 बिलियन पेक्षा जास्त उपलब्ध असल्याने, खरेदीदारांवर भार टाकण्याचे कोणतेही कायदेशीर कारण नाही जे काँग्रेसने खाते शोषून घेण्याचा उद्देश आहे.

तिसरे, काँग्रेस आणि नेवाडाच्या निवडलेल्या अधिकाऱ्यांनी सार्वजनिक जमीन कायद्याच्या BLM च्या प्रशासनावर अर्थपूर्ण देखरेख करणे आवश्यक आहे. फेडरल भूमीचे सामुदायिक मालमत्तेत – उद्याने, शाळा, पायाभूत सुविधा आणि परवडणाऱ्या विकासामध्ये रूपांतर करून दक्षिण नेवाडाच्या फायद्यासाठी हा कायदा मंजूर करण्यात आला. BLM ने त्याऐवजी महसूल वाढवण्याच्या योजनेत रूपांतरित केले आहे जी क्लार्क काउंटीच्या रहिवाशांना कायद्याचे अभिप्रेत लाभार्थी ऐवजी कॅप्टिव्ह ग्राहक मानते.

दक्षिण नेवाडा मधील सार्वजनिक जमिनीचे BLM चे व्यवस्थापन एक फेडरल मक्तेदारी संपूर्ण प्रादेशिक अर्थव्यवस्थेला कसे विकृत करू शकते याचा एक केस स्टडी बनला आहे. 90 टक्के जमीन नियंत्रित करून, त्यातील काहीही न विकता (आणि जेव्हा ते करते तेव्हा फक्त लहान पार्सल देऊ करतात), आणि आता कंत्राटदाराच्या फीवर भर देऊन, ब्युरोने लास वेगास व्हॅलीमधील वाढ आणि परवडण्यातील सर्वात मोठा अडथळा म्हणून स्वतःला स्थान दिले आहे.

दक्षिण नेवाडाचे लोक अधिक चांगल्यासाठी पात्र आहेत. ते सार्वजनिक हिताची सेवा करण्याचे दायित्व ओळखणारी जमीन व्यवस्थापन एजन्सी पात्र आहेत – अशी नाही जी बंदिस्त बाजारातून प्रत्येक शेवटचा डॉलर पिळून मक्तेदारासारखी वागते. जोपर्यंत BLM अभ्यासक्रम बदलत नाही, किंवा काँग्रेसने सक्ती केली नाही तोपर्यंत, क्लार्क काउंटीचे कुटुंब वॉशिंग्टनच्या उदासीनतेची किंमत चुकवत राहतील.

माईक फोर्डने 25 वर्षे ब्युरो ऑफ लँड मॅनेजमेंटसाठी काम केले आणि आता ते सार्वजनिक जमीन सल्लागार आहेत. तो लास वेगासमधून लिहितो.