स्पेनच्या गृहनिर्माण संकटाचा सामना करण्यासाठी बार्सिलोना आणि माद्रिदच्या कल्पना वेगळ्या आहेत. जे यशस्वी होईल? | जेम पालोमेरा

आयn स्पेन, दोन शहरांना समान संकटाचा सामना करावा लागतो, परंतु ते मूलभूतपणे भिन्न मार्गांनी प्रतिसाद देत आहेत. गेल्या दशकात, माद्रिद आणि बार्सिलोनामध्ये घरांच्या किंमती वाढल्या आहेत – भाड्यात सुमारे वाढ झाली आहे ६०% आणि द्वारे विक्री किंमती ९०% – तरुण लोक, कामगार कुटुंबे आणि सेवानिवृत्त लोक सोडून राहण्यासाठी धडपडत आहे त्यांच्या घरात किंवा एक शोधू.

तरीही, एक शहर बांधकामावर सट्टा लावत आहे आणि मोठ्या गुंतवणूकदारांना मोकळेपणाने लगाम घालत आहे, तर दुसरे शहर राजकीय आणि संस्थात्मक अडथळ्यांना न जुमानता गृहनिर्माण बाजारपेठ सार्वजनिक हिताकडे नेण्याचा प्रयत्न करत आहे.

हे राष्ट्रीय विरोधाभासापेक्षा जास्त आहे. ही दोन शहरांची कथा आहे आणि दोन स्पर्धात्मक दृश्ये आता रुजत आहेत युरोप.

महान गृहनिर्माण बळकावणे

तर स्पेनची अर्थव्यवस्था वाढत राहते कागदावर, जमिनीवरची वास्तविकता वेगळीच कथा सांगते – बिघडणारी असमानता आणि गृहनिर्माण वगळण्याची. गेल्या दशकात, सर्व घरांपैकी निम्म्याहून अधिक घरे विकत घेतली गेली आहेत गहाण न ठेवताअनेकांना घरांची गरज असलेल्यांकडून नव्हे तर ज्यांच्याकडे आधीच मालमत्ता आहे त्यांच्याकडून अधिग्रहित केले जात असल्याचे चिन्ह. किमान 10 घरे असलेल्या लोकांच्या संख्येत 20% वाढ झाली आहे.

याला मी म्हणतो उत्तम गृहनिर्माण हडप. 2008 च्या गहाण संकट पासून, पेक्षा अधिक 1.3m युनिट स्पेनच्या भाडे बाजारात प्रवेश केला आहे. ते नव्याने बांधले गेले नव्हते, परंतु कामगार वर्गातील कुटुंबांनी गमावलेली घरे आणि मोठ्या खाजगी इक्विटी कंपन्यांसह गुंतवणूकदारांनी मिळवलेली घरे. 2011 आणि 2018 च्या दरम्यान सत्तेवर असलेल्या पुराणमतवादी सरकारने बँकांच्या मोठ्या बेलआउटद्वारे केवळ कर सूट आणि सार्वजनिक पैसे दिले नाहीत तर भाडेकरूंना स्वतःला त्या संस्थांसाठी फायदेशीर मालमत्तेत बदलण्यासाठी भाडेकरू कायद्याचे पुनर्लेखन देखील केले.

घरमालकांच्या मध्यमवर्गीय समाजाचा आदर्श कोसळत चालला आहे. जे आधीच श्रीमंत आहेत ते अधिक घरे विकत घेत आहेत आणि कामगार कुटुंबांना बाजी मारत आहेत. आणि ती कुटुंबे, जर भाग्यवान असतील, तर आता तीच घरे फुगलेल्या किमतीत भाड्याने देतात आणि श्रीमंतांना समृद्ध करतात. अनेकांसाठी, वारसा मिळणे ही एकच आशा आहे, असे गृहीत धरून की त्यांच्या पालकांना त्यांची नंतरची वर्षे सन्मानाने जगण्यासाठी त्यांचे घर विकावे लागणार नाही.

सध्याचे संकट एका रात्रीत आलेले नाही. हे घरांना आर्थिक मालमत्तेत रुपांतरित करण्यासाठी अनेक दशकांच्या सरकारी हस्तक्षेपाचे उत्पादन आहे. 1980 पासून, स्पेनने एक परिचित प्लेबुकचे अनुसरण केले आहे: सामाजिक गृहनिर्माण नष्ट करणे (आता सर्व घरांपैकी जेमतेम 2-3%), काढून टाकत आहे भाडे नियंत्रणे नवीन करारासाठी, ऑफरसाठी मालकांना कर सूट आणि मोठ्या प्रमाणावर इंधन भरते गहाण कर्ज.

या मॉडेलने लागोपाठ बांधकामांना चालना दिली ज्यात किमतीत प्रचंड वाढ झाली. जोपर्यंत प्रत्येकाला सतत वाढत्या मालमत्तेच्या मूल्यांचा फायदा होताना दिसत होता तोपर्यंत काही लोकांनी मॉडेलवर प्रश्नचिन्ह उपस्थित केले. पण अखेरीस ते टिकाऊ नाही असे सिद्ध झाले, तरुण आणि गरीब कुटुंबांना बाजारातून बाहेर ढकलले. 2008 चे संकट एक स्पष्ट स्मरण करून देणारे ठरले की नवउदार कृती शेवटी अयशस्वी झाली.

प्रचंड मंदीपासून, मागे राहिलेल्यांनी लागोपाठ लाटांचा सामना केला. अनेक वर्षांच्या भाडेकरूंच्या एकत्रीकरणानंतर, स्पॅनिश सरकारने – पुरोगामी युतीच्या नेतृत्वाखाली – शेवटी नवीन गृहनिर्माण कायदा 2023 मध्ये. प्रथमच, प्रादेशिक आणि स्थानिक प्राधिकरणांना भाडे मर्यादित करण्याचे, रिकाम्या घरांवर कर वाढवण्याचे आणि एजन्सींना भाडेकरू शुल्क आकारण्यास प्रतिबंधित करण्याचे अधिकार दिले. 2024 आणि 2025 मधील अतिरिक्त उपायांनी नवउदारवादी ऑर्थोडॉक्सीपासून दूर जाण्याचे चिन्हांकित केले आहे, जसे की सामाजिक गृहनिर्माण व्यवस्थेचा विस्तार करणे, काढून टाकण्याचे आदेश देणे. विनापरवाना Airbnb सूचीकिंवा उघडणे विरुद्ध कार्यवाही रिअल-इस्टेट कंपन्या ज्या बेकायदेशीर शुल्क आकारतात.

नवीन कायदा असूनही, सट्टा गुंतवणुकीला प्रोत्साहन देणारे पळवाटा आणि कर नियम अजूनही आहेत, जे सार्वजनिक हितासाठी गृहनिर्माण बाजाराला आकार देण्याच्या प्रयत्नांना कमी करतात. आणि, केंद्र सरकार अंशतः फ्रेमवर्क सेट करत असताना, ते प्रदेश आणि शहरांमध्ये आहे जिथे खरी लढाई लढली जाते – आणि त्यांचे प्रतिसाद अधिक भिन्न असू शकत नाहीत.

माद्रिद: श्रीमंतांसाठी रेड कार्पेट

पुराणमतवादी पीपल्स पार्टीने दीर्घकाळ शासित असलेल्या माद्रिदने नवीन कायद्यावर उघड बहिष्कार टाकला आहे. त्याचे नेते संपूर्ण शहरी क्षेत्राला एक आश्रयस्थान म्हणून सादर करतात जेथे विकासक आणि निधीला “कोणत्याही मर्यादा, हस्तक्षेपाचा” सामना करावा लागत नाही. प्रादेशिक अध्यक्ष, इसाबेल डायझ आयुसो, वैयक्तिकरित्या आहेत जागतिक गुंतवणूकदारांना आदर दिला ब्लॅकरॉक इन्व्हेस्टमेंट कंपनीने आयोजित केलेल्या इव्हेंटमध्ये, “तुम्ही गुंतवणुकीसाठी सर्वोत्तम ठिकाणी, सर्वोत्तम क्षणी आहात,” असे आश्वासन दिले.

हे शब्द रिकामे वक्तृत्व नाहीत. माद्रिदकडे आहे सार्वजनिक घरे विकली खाजगी इक्विटी फंडांना, भाडे नियमनाला विरोध केला आणि प्रोत्साहन देत आहे मोठ्या प्रमाणावर बांधकाम. “बांधा, बांधा, बांधा” या मंत्राखाली, त्याला आशा आहे की केवळ पुरवठ्यामुळेच संकट दूर होईल, जमीन-वापराचे नियम आणि जलद ट्रॅकिंग परवानग्या सुलभ होतील, असा दावा केला आहे की लाल फितीचा दोष आहे. तरीही या दृष्टिकोनाचा स्पेन आणि त्यापलीकडे अपयशाचा ट्रॅक रेकॉर्ड आहे. अलीकडील अभ्यास हे दर्शवितात पुरवठा मर्यादा घराच्या किमती स्पष्ट करू नका, आणि ते फक्त अधिक इमारत परवडण्याबाबत हमी देत ​​नाही.

बार्सिलोना: एक शहर परत लढत आहे, परंतु जिंकण्यासाठी धडपडत आहे

ईशान्येस सुमारे 400 मैल, कॅटालोनियामध्ये, दृष्टीकोन अधिक भिन्न असू शकत नाही. कॅटलान सरकारने त्वरीत नवीन नियम स्वीकारले आणि प्रथम परिणाम सूचित करतात की त्यांचा परिणाम होत आहे: बार्सिलोनामध्ये नवीन करारांसाठी सरासरी भाडे 6.4% ने घसरलेतर माद्रिदमध्ये ते सतत वाढत आहेत.

तथापि, कायद्यात अ पळवाट: मध्यकालीन करार (11 महिन्यांपर्यंत) आणि खोलीचे भाडे अनियंत्रित सोडले गेले. म्हणून अपेक्षितअनेक जमीनदार आणि दलाल शोषण केले आहे ही तफावत, मानक भाडेपट्ट्यांचे तात्पुरते मध्ये रूपांतर करणे, भाडे चौपट करणे आणि जास्त शुल्क आकारणे. वारंवार घोषणा करूनही, कोणतेही नवीन कायदे किंवा प्रभावी मंजुरीचे पालन झालेले नाही.

त्याच वेळी, कॅटलान सरकारने सट्टेबाजीला आळा घालण्यासाठी आणि सामाजिक गृहनिर्माण मजबूत करण्यासाठी अलीकडेच नवीन उपायांना मंजुरी दिली आहे. यामध्ये ए पर्यटकांच्या भाड्यावर बंदी 140 नगरपालिकांमध्ये – बार्सिलोनाने देखील एक हालचाल केली आहे वचनबद्ध2028 पर्यंत लागू केले जाईल; कर सुधारणा जे मोठ्या प्रमाणातील सट्टा रोखतात आणि प्रथमच खरेदी करणाऱ्यांना मदत करतात, त्यांनी खरेदी केलेली घरे प्रदान करतात किंमत मर्यादित रहा भविष्यात; आणि माध्यमातून खाजगी घरे सार्वजनिक संपादन प्रथम नकाराचा अधिकार. चा वाढता वाटा नवीन घडामोडी सार्वजनिक आणि खाजगी दोन्ही घरांसाठी दीर्घकालीन परवडेल याची खात्री करून कायमस्वरूपी संरक्षित गृहनिर्माण म्हणून देखील नियुक्त केले जात आहे.

दोन शहरे, एक निवड

बार्सिलोना आणि माद्रिद केवळ भिन्न धोरणेच नव्हे तर भिन्न भविष्याचे प्रतिनिधित्व करतात.

एखादी व्यक्ती सार्वजनिक-हिताच्या नियमांतर्गत तयार करते, नवीन घडामोडींचा काही भाग कायमस्वरूपी परवडण्यायोग्य राहणे आवश्यक असते आणि हे भाडे नियंत्रण आणि कर उपायांसह एकत्रित करते जे सट्टेबाजीला आळा घालण्याचे उद्दिष्ट ठेवतात. इतर “विपुलता” आणि पुरवठा वाढवणे, जमिनीचे नियम सैल करणे, परवानग्यांचा वेग वाढवणे आणि विकासकांसाठी कर कमी करणे या बॅनरखाली तयार करतात.

कोणते मॉडेल प्रचलित होईल हे सांगणे खूप लवकर आहे, परंतु अनुभव आणि संशोधन असे दर्शविते की फक्त अधिक बांधणे आणि घरे बाजारात सोडणे यामुळे किंमती कमी होत नाहीत.

बार्सिलोनाची कथा दर्शवते की नियमन महत्त्वाचे आहे, परंतु ते पुरेसे नाही. सशक्त अंमलबजावणी न करता, आणि आर्थिक मालमत्ता म्हणून घरांच्या वापरास बक्षीस देणाऱ्या प्रोत्साहनांचा सामना न करता, अगदी चांगल्या हेतूने केलेल्या सुधारणा देखील कमी पडतात.

ही दोन शहरे दोन मार्गांमध्ये एक पर्याय देतात: एक जेथे गृहनिर्माण अमर्यादित नफ्याचे स्रोत राहते आणि दुसरे जे प्रयत्न करते – जरी आतापर्यंत विसंगत असले तरी – ते एक सामाजिक चांगले म्हणून पुनर्निर्माण करण्याचा.

कारण, त्याच्या मुळाशी, हे केवळ घरांच्या बाबतीत नाही. वाढत्या बहुसंख्य लोकांचे राहणीमान घसरत असमानतेचे वलय आपण थांबवू की नाही आणि आपण ज्या शहरांमध्ये राहतो त्या शहरांचे भवितव्य याविषयी आहे.

• जेम पालोमेरा हे गृहनिर्माण आणि असमानता या विषयावरील संशोधक, द हायजॅकिंग ऑफ हाउसिंगचे लेखक आणि बार्सिलोना अर्बन रिसर्च इन्स्टिट्यूट (IDRA) आणि भाडेकरू युनियनचे सह-संस्थापक आहेत.