ऑस्ट्रेलियन लोकांसाठी ॲलन कोहलरच्या ‘दुःस्वप्न’ घराच्या किंमतीचा इशारा: ‘भयंकर गुंतवणूक’

असा इशारा एबीसी फायनान्स गुरू ॲलन कोहलर यांनी दिला आहे अँथनी अल्बानीजनेगेटिव्ह गियरिंग आणि कॅपिटल गेन टॅक्समधील बदलांमुळे गृहनिर्माण एक भयानक गुंतवणूक होईल.

ते म्हणाले की घटत्या इमिग्रेशन आणि घरबांधणीत वाढ यामुळे किमान काही काळ घरांचे प्रमाण वाढले पाहिजे.

‘इमिग्रेशन घसरत आहे आणि गृहनिर्माण करारामुळे (लक्ष्यापेक्षा कमी असले तरी) घरे वाढू लागली आहेत, ज्यामुळे कमीतकमी काही काळासाठी घरांची अतिरिक्त वाढ झाली पाहिजे,’ तो म्हणाला.

उच्च व्याजदरांसह, या अधिशेषामुळे घराच्या किमती आधीच कमी होत आहेत मेलबर्न आणि सिडनीआणि इतरत्र हळू.

CGT मधील प्रभावी वाढ आणि प्रस्थापित घरांसाठी नकारात्मक गियरिंग काढून टाकल्याने याला गती मिळायला हवी.

‘सर्वोत्तम, घराच्या किमती कदाचित त्या दीर्घकाळ जिथे आहेत तिथेच राहतील, कदाचित मॅक्वेरीच्या अंदाजानुसार दोन दशकेही.

‘चांगली बातमी अशी आहे की यामुळे घरे अधिक परवडणारी बनतील. वाईट बातमी अशी आहे की ही एक भयंकर गुंतवणूक असेल आणि ज्यांनी त्यात गुंतवणूक केली आहे त्यांच्यासाठी हे एक भयानक स्वप्न असेल.’

कोहलर म्हणाले की ते अधिक आशावादी झाले आहेत की दीर्घकाळ चालणारे गृहनिर्माण परवडणारे संकट शेवटी हलके होऊ शकते, परंतु अलीकडील खरेदीदारांसाठी महत्त्वपूर्ण आर्थिक ताणाचा इशारा दिला.

वित्त गुरू ॲलन कोहलर यांनी गुंतवणूकदारांना ‘दुःस्वप्न’ साठी स्वतःला तयार करण्याचा इशारा दिला.

ते म्हणाले की नकारात्मक गियरिंग आणि भांडवली नफा करातील बदलांमुळे घरे अधिक परवडणारी बनतील, परंतु गुंतवणूक करू इच्छिणाऱ्यांसाठी हानी होईल.

‘मी प्रथमच राष्ट्रीय आपत्ती म्हणून गृहनिर्माण परवडण्याबाबत कव्हर करण्यास सुरुवात केल्यापासून, मी आशावादी आहे की भरती वळली आहे आणि निवासी रिअल इस्टेट खरोखरच एक खराब गुंतवणूक असेल, शक्यतो दशकांसाठी, याचा अर्थ परवडणारी क्षमता हळूहळू सुधारेल,’ तो म्हणाला.

‘पण याची एक काळी बाजू आहे. तरुण कुटुंबांची एक पिढी ज्यांनी नुकतेच खूप कर्ज वापरून घर विकत घेतले, परंतु इक्विटी आणि संपत्ती निर्माण करण्याची आशा, पूर्ण अपेक्षा, उद्ध्वस्त होईल.

‘त्यांच्याकडे आता जी काही इक्विटी आहे ती आणि मुद्दल आणि व्याजाचा आजीवन त्रास सहन करावा लागत आहे.’

सिडनी आणि मेलबर्नमध्ये तीन सरळ रिझर्व्ह बँकेच्या दर वाढीनंतर घरांच्या किमतीत वाढ आधीच मंदावली होती.

दरम्यान, आठवड्याच्या शेवटी, लिलावात यशस्वीरित्या विकल्या गेलेल्या घरांचा हिस्सा एप्रिल 2020 पासून सर्वात कमी पातळीवर आला, जेव्हा साथीचा रोग सुरू झाला.

मॉर्गन स्टॅन्लेच्या विश्लेषकांनी चेतावणी दिल्यावर कोहलरच्या टिप्पण्या आल्या आहेत की फेडरल बजेटमध्ये नकारात्मक गियरिंग आणि भांडवली नफा कर सवलतींमध्ये बदल केल्यास घरांच्या किमती 10 टक्क्यांपर्यंत घसरतील.

जरी गुंतवणूकदारांच्या मागणीतील घसरण मालक-कब्जाकर्त्याच्या क्रियाकलापातील वाढीमुळे अंशत: भरपाई केली जाईल, मॉर्गन स्टॅन्लेने ‘RBA दर वाढीसह गृहनिर्माणासाठी मऊ प्रारंभ बिंदू लक्षात घेऊन’ राष्ट्रीय किमतींमध्ये 5 ते 10 टक्के घसरण पाहिली आहे.

गेल्या 40 वर्षांतील ही सर्वात मोठी किंमत सुधारणांपैकी एक असेल, असे विश्लेषकांनी लिहिले.

मिस्टर कोहलर यांनी प्रश्न केला की कर बदल टेकडी अल्बानीज आणि चाल्मर्सला मरायचे आहेत का?

‘गुंतवणूकदारांच्या किमतीच्या अपेक्षांमधील अधिक मूलभूत बदलांमुळे किंवा नेहमीच्या धोरण प्रतिसादापेक्षा कमी होण्यामुळे मोठी घट येऊ शकते.’

निगेटिव्ह गियरिंग मालमत्ता गुंतवणूकदारांना त्यांच्या गुंतवणूक मालमत्तेवरील तोटा कमी करू देते, जसे की व्याज देयके आणि देखभाल खर्च त्यांच्या एकूण करपात्र उत्पन्नातून.

मालमत्तेच्या मालकीच्या खर्चापेक्षा भाड्याचे उत्पन्न कमी असताना ही रणनीती सामान्यत: वापरली जाते.

अर्थसंकल्पाच्या रात्रीच्या आधी नकारात्मक रीतीने सज्ज असलेल्या विद्यमान गुंतवणूक गुणधर्मांना ‘ग्रँडफादर’ केले जाईल, म्हणजे त्यांची सध्याची करप्रक्रिया सुरू राहील.

जे घरमालक बजेट रात्रीच्या आधी एखाद्या मालमत्तेत राहतात ते देखील नंतर ते गुंतवणुकीच्या मालमत्तेत रूपांतरित केल्यास ते नकारात्मकरित्या सक्षम होतील.

कामगार सध्याची 50 टक्के भांडवली नफा कर सवलत देखील रद्द करेल आणि महागाईवर आधारित नवीन प्रणालीसह बदलेल. याचा अर्थ मालमत्तेची विक्री केल्यावर केवळ महागाईपेक्षा जास्त नफ्यावर कर आकारला जाईल.

सध्या, 12 महिन्यांपेक्षा जास्त काळ मालमत्ता धारण करणारे गुंतवणूकदार त्यांचा करपात्र भांडवली नफा अर्धा करू शकतात.

नवीन मॉडेल अंतर्गत, ती स्वयंचलित 50 टक्के सवलत समाप्त होईल. त्याऐवजी, मालमत्तेची मूळ खरेदी किंमत महागाईसाठी समायोजित केली जाईल आणि कर फक्त त्या रकमेपेक्षा जास्त असलेल्या कोणत्याही नफ्यावर लागू होईल.

या सुधारणांमुळे महागाई-समायोजित भांडवली नफ्यावर किमान 30 टक्के कर दर लागू केला जाईल, त्यामुळे गुंतवणूकदार कमी उत्पन्न असलेल्या वर्षांत मालमत्ता विकून त्यांचे कर बिल कमी करू शकत नाहीत.