पाच टक्के डिपॉझिटसह घर विकत घेतलेल्या ऑस्ट्रेलियासाठी तातडीची चेतावणी

ज्या ऑस्ट्रेलियन लोकांनी त्यांच्या घरांसाठी पाच टक्के ठेवीसह पैसे दिले आहेत त्यांना चेतावणी देण्यात आली आहे की त्यांना धोकादायकपणे उच्च पातळीचे कर्ज आणि डिफॉल्ट होण्याचा धोका आहे जर जगण्याचे खर्चाचे संकट बिघडले आणि रोख दर वाढत गेला.

ताज्या APRA डेटाने धोकादायक गहाणखतांमध्ये नाट्यमय उडी दर्शविली: 95 टक्के किंवा त्याहून अधिक कर्ज-ते-मूल्य गुणोत्तर असलेली कर्जे डिसेंबर तिमाहीत $3.3 अब्ज वरून $5.4 अब्ज पर्यंत वाढली.

या योजनेचा आता नवीन मालक-कब्जेदार कर्जाच्या विक्रमी चार टक्के वाटा आहे.

ही वाढ अल्बेनीज सरकारच्या ऑक्टोबरच्या दुरुस्तीशी जुळली, ज्याने बचत आणि उत्पन्नाची पर्वा न करता जवळजवळ कोणत्याही प्रथम-घर खरेदीदारासाठी ही योजना उपलब्ध करून दिली.

हे पूर्वीच्या युती सरकारने सादर केले होते, परंतु ते काही ठिकाणी मर्यादित होते आणि कमी उत्पन्न असलेल्या व्यक्ती आणि जोडप्यांना उद्देशून होते.

एएमपीचे मुख्य अर्थशास्त्रज्ञ शेन ऑलिव्हर यांनी डेली मेलला सांगितले की ही योजना अननुभवी खरेदीदारांना कर्ज घेण्यास प्रोत्साहित करत आहे जे ते व्यवस्थापित करू शकत नाहीत.

‘हे खरेदीदार खूप जास्त कर्ज पातळीसह प्रवेश करत आहेत आणि त्यामुळे अधिक प्रथम-घर मालकांना अडचणीत येण्याचा धोका आहे,’ तो म्हणाला.

तो असा युक्तिवाद करतो की धोरणामुळे तरुणांना लवकर घरे सुरक्षित करण्यात मदत होऊ शकते, परंतु बाजाराच्या प्रवेश-स्तरावर स्पर्धा वाढत आहे, जिथे परवडण्यावर आधीच ताण आहे.

अर्थशास्त्रज्ञ चेतावणी देतात की ज्यांनी पाच टक्के ठेव योजना खरेदी केली आहे त्यांना दर वाढीचा धोका आहे (स्टॉक प्रतिमा)

परिणाम, तो म्हणतो, आहे वाढत्या किमती सरकार ज्या समस्येकडे लक्ष देत असल्याचा दावा करत आहे तोच मुद्दा बिघडवतो.

बँका सरकारी हमीद्वारे पृथक् केल्या जातात, ज्यात या कर्जांमधून होणाऱ्या कोणत्याही नुकसानाच्या पहिल्या 15 टक्के कव्हर केले जातात, परंतु घरे उघड होतात.

‘बँका ठीक आहेत. मुख्य धोका व्यक्तींवर पडतो,’ ऑलिव्हरने चेतावणी दिली.

तेलाच्या वाढत्या किमती आणि मध्यपूर्वेतील संघर्ष यामुळे वाढलेल्या महागाईबद्दलही त्यांनी चिंता व्यक्त केली.

चारही प्रमुख बँका आता रिझव्र्ह बँकेकडून रोख दरात 25 बेसिस पॉइंट्सने वाढ करण्याची अपेक्षा आहे, मे महिन्यात आणखी वाढ होण्याची शक्यता आहे. रोख दर सध्या 3.85 टक्के आहे.

‘पेट्रोलच्या उच्च किंमती महागाईला पोषक ठरतात आणि त्यामुळे अर्थव्यवस्थेवर दबाव येतो. जर लोकांच्या नोकऱ्या गेल्या किंवा उत्पन्न कमी झाले, तर अगदी लहान दर वाढ देखील शोषून घेणे कठीण होते,’ ऑलिव्हर म्हणाला.

‘म्हणून कमीतकमी इक्विटीसह प्रवेश करणाऱ्या प्रथम-गृह खरेदीदारांसाठी असुरक्षा जास्त आहे.’

त्यांनी चेतावणी दिली की तेलाच्या किमतीत सतत वाढ होण्यामुळे मंदीचा धक्का बसू शकतो.

चारही प्रमुख बँका आता रिझव्र्ह बँक मंगळवारी रोख दरात २५ बेसिस पॉईंटने वाढ करतील अशी अपेक्षा आहे, मे महिन्यात आणखी वाढ होण्याची शक्यता आहे.

‘आम्ही प्रथम-घर खरेदी करणाऱ्यांवर अधिक जोखीम घेत आहोत,’ तो म्हणाला.

‘ही योजना बँड-एड आहे. अधिक घरांचा पुरवठा हाच खरा उपाय आहे.’

अर्थशास्त्रज्ञ लीथ व्हॅन ऑनसेलेन, जे पाच टक्के ठेव योजनेचे दीर्घकाळ टीका करतात, त्यांनी त्याच्या प्रभावावर टीका केली आणि चेतावणी दिली की ते उच्च-LVR कर्ज संस्थागत करते आणि अलीकडील खरेदीदारांना बाजारातील सुधारणांना सामोरे जाते.

फेब्रुवारीमध्ये, व्हॅन ऑनसेलेन म्हणाले की खरेदीदारांना ‘बबल मार्केटमध्ये घुसवले गेले’ आणि माफक किमतीत घट होऊनही नकारात्मक इक्विटीचा धोका आहे.

‘वाढत्या व्याज-दर वातावरणात लहान ठेवीसह प्रथम-गृह खरेदीदारांना बाजारात प्रवेश करण्यास प्रोत्साहित करून, अल्बानीज सरकारने अनेकांना अपयशी ठरविले आहे,’ व्हॅन ऑनसेलेनने डेली मेलला सांगितले.

ABS आकडेवारी दर्शविते की डिसेंबर तिमाहीत सरासरी प्रथम-गृह खरेदीदार गहाण $607,500 पर्यंत पोहोचले, या योजनेचा वापर करणारे खरेदीदार सामान्यत: आणखी कर्ज घेतात.

सध्याच्या अंदाजानुसार, 2026 मध्ये तीन 0.25 टक्के दर वाढीमुळे सरासरी प्रथम-गृह खरेदीदाराच्या कर्जाच्या परतफेडीमध्ये दरमहा $291 जोडले जातील.

चौथ्या वाढीमुळे एकत्रित वाढ दरमहा $391 वर जाईल.

व्हॅन ऑनसेलेन म्हणतात की सिडनी आणि मेलबर्नमधील अलीकडील खरेदीदारांनी विशेषतः काळजी करावी, आता किंमती थांबल्या आहेत आणि SQM रिसर्चचे लुई क्रिस्टोफर अंदाज 2026 मध्ये पडतील, ज्यांनी वेफर-पातळ इक्विटी खरेदी केली त्यांच्यासाठी एक धोकादायक शक्यता आहे.

तेलाच्या वाढत्या किमती आणि मध्य पूर्वेतील संघर्ष यामुळे वाढलेल्या महागाईबद्दलही चिंता व्यक्त करण्यात आली

ऑलिव्हर यावर भर देतो की बँका सरकारी संरक्षणाचा आनंद घेतात, कुटुंबांना मिळत नाही.

‘महागाई उच्च राहिली आणि वाढ मंदावल्यास, जास्त ताणलेल्या कर्जदारांना त्रास होईल.’

अल्बानीज सरकारने यापूर्वी असा युक्तिवाद केला होता की त्यांच्या गृहनिर्माण धोरणांमुळे ‘मध्यम कालावधीत’ किमती केवळ 0.6 टक्क्यांनी वाढतील, जरी ट्रेझरीचे संपूर्ण मॉडेलिंग अद्याप प्रसिद्ध झाले नाही.

तथापि, Cotality कडील डेटा दर्शवितो की प्रवेश-स्तरीय घरांच्या किमती, विशेषत: लेबरच्या किंमत मर्यादा अंतर्गत, योजनेच्या ऑपरेशनच्या पहिल्या तिमाहीत 3.6 टक्क्यांनी वाढल्या आहेत.

विरोधी पक्षांचा असा युक्तिवाद आहे की सरकारने अंदाजित 0.6 टक्के वाढ पहिल्या महिन्यात, तिमाही किंवा पहिल्या वर्षाच्या समाप्तीपूर्वी ओलांडली होती.

डेली मेलने टिप्पणीसाठी गृहनिर्माण मंत्री क्लेअर ओ’नीलशी संपर्क साधला आहे.