मालमत्तेच्या लिलावात आता प्रमाणित विक्रीपेक्षा चारपट अधिक तक्रारी निर्माण होतात

घरांच्या लिलावाच्या विक्रीमुळे मोठ्या प्रमाणात वाद निर्माण होत आहेत, मालमत्ता लोकपाल चेतावणी देतात.

गेल्या वर्षी, लिलावात ब्रिटनमधील निवासी मालमत्तेच्या विक्रीच्या सुमारे 2 टक्के विक्रीचा समावेश होता.

तरीही 2025 मध्ये TPO ला प्राप्त झालेल्या सर्व तक्रारींपैकी 9 टक्के निवासी विक्री तक्रारी आणि 5 टक्के लिलाव विक्री समस्या होत्या.

गेल्या वर्षी, TPO ला मालमत्तेच्या लिलावाशी संबंधित 300 तक्रारी प्राप्त झाल्या, ज्यात 68 टक्के खरेदीदारांनी किंवा संभाव्य खरेदीदारांनी नोंदवल्या होत्या.

विक्रेत्यांसाठी, लिलाव विक्रीसाठी जलद मार्ग आणि इस्टेट एजंटद्वारे मालमत्ता विकण्याचा प्रयत्न करण्यापेक्षा स्पष्ट वेळापत्रक प्रदान करू शकते.

खरेदीदारांसाठी, लिलाव गुंतवणुकीच्या संभाव्यतेसह किंवा विस्तृत कामांची आवश्यकता असलेल्या मालमत्ता देऊ शकतात. लिलाव देखील अधिक असामान्य गुणधर्मांसाठी हॉटबेड असू शकतात.

परंतु टीपीओने सांगितले की त्याच्या केसवर्कने असे सुचवले आहे की अनेक खरेदीदारांनी ‘असलेल्या जोखमींची अपूर्ण माहिती’ घेऊन मालमत्तेशी संपर्क साधला.

प्रक्रियेचा वेग, ग्राहकांच्या समजुतीची आवश्यक पातळी, कायदेशीर पॅकची भूमिका आणि माघार घेण्याचे आर्थिक परिणाम या सर्वांमुळे वादांना ‘महत्त्वपूर्ण वाव’ निर्माण होऊ शकतो, असे TPO ने आपल्या नवीनतम मालमत्ता लिलाव अहवालात म्हटले आहे.

विवाद: मालमत्ता लोकपालच्या म्हणण्यानुसार, लिलाव विक्रीमुळे मोठ्या प्रमाणात वाद निर्माण होतात

आरक्षण शुल्काचा त्रास

मालमत्तेचा लिलाव संपल्यावर, विजेत्या बोलीदाराने परत न करण्यायोग्य ‘आरक्षण शुल्क’ भरणे आवश्यक आहे. हे मान्य विक्री किमतीच्या वर आहे.

TPO ने सांगितले की लिलाव आरक्षण शुल्क हे विवादांचे प्रमुख स्त्रोत होते, विशेषत: जेथे खरेदीदारांना विश्वास होता की शुल्क खरेदी किंमतीवर लागू केले जाईल किंवा व्यवहार पुढे न गेल्यास परतावा मिळेल.

TPO ची इच्छा आहे की लिलाव संस्थांनी आरक्षण शुल्क एक उच्च-जोखीम ग्राहक समस्या म्हणून हाताळावे.

व्यवसायांनी ‘पेमेंट घेण्यापूर्वी स्पष्ट लेखी आणि मौखिक स्पष्टीकरण द्यावे आणि मुख्य धोके योग्यरित्या हायलाइट केले जातील याची खात्री करण्यासाठी कायदेशीर पॅक उपलब्ध करून देण्यापासून पुढे जावे’ अशी त्याची इच्छा आहे.

लिलाव गोंधळाची आधुनिक पद्धत

TPO ने ध्वजांकित केलेले आणखी एक समस्याप्रधान क्षेत्र म्हणजे लिलावाच्या आधुनिक पद्धतीबद्दल ‘गोंधळ’.

सशर्त लिलावामध्ये, ज्याला लिलावाची आधुनिक पद्धत म्हणून संबोधले जाते, यशस्वी बोली लावणारा सहसा त्वरित कराराची देवाणघेवाण करत नाही.

त्याऐवजी, ते सामान्यत: आरक्षण करारामध्ये प्रवेश करतात आणि कायदेशीर कामासाठी, गहाणखत व्यवस्था आणि देवाणघेवाण आणि पूर्ण होण्याच्या प्रगतीसाठी अनुमत कालावधीसह आरक्षण शुल्क भरतात.

TPO म्हणाले की लिलावाच्या आधुनिक पद्धतीमुळे ‘गैरसमज’ निर्माण होऊ शकतो जेथे खरेदीदार किंवा विक्रेते प्रक्रिया कशी कार्य करते, कोणती फी देय आहे, वचनबद्धता उद्भवते किंवा व्यवहार पूर्ण न झाल्यास काय होते याची प्रशंसा करत नाहीत.

दरम्यान, पारंपारिक किंवा बिनशर्त लिलावामध्ये, यशस्वी बोलीचा परिणाम सामान्यतः करारांची त्वरित देवाणघेवाण होतो. खरेदीदाराने सामान्यतः त्या वेळी ठेव भरणे आणि एका निर्धारित वेळेत खरेदी पूर्ण करणे आवश्यक असते.

अहवालात चुकीची विपणन माहिती, अपूर्ण कायदेशीर पॅक, अस्पष्ट प्रक्रिया आणि शुल्काबाबत स्पष्टता नसणे अशा लिलाव घरांवर केंद्रित तक्रारींवर प्रकाश टाकण्यात आला आहे.

लेस्ली हॉर्टन, मुख्य मालमत्ता लोकपाल, म्हणाले: ‘विस्तृत निवासी विक्री बाजाराचा लिलाव व्यवहार केवळ एक छोटासा भाग आहे, लिलाव विक्रीच्या तक्रारी आमच्याकडे आणलेल्या विक्री प्रकरणांमध्ये असमान्य वाटा दर्शवतात.

‘यावरून असे सूचित होते की, पारदर्शकपणे आणि सक्षमपणे व्यवस्थापित केल्यावर लिलाव चांगले कार्य करू शकतात, ते ग्राहकांना विशिष्ट जोखमींना सामोरे जाऊ शकतात जेथे प्रक्रिया स्पष्टपणे समजली नाही किंवा जिथे मुख्य माहिती योग्य वेळी प्रदान केली जात नाही.’

ती पुढे म्हणाली: ‘खरेदीदारांनी मालमत्तेची बोली लावण्यापूर्वी किंवा आरक्षित करण्यापूर्वी योग्य तपासणी करणे आवश्यक आहे, परंतु व्यवसायांची देखील जबाबदारी आहे की निष्पक्ष, स्पष्टपणे आणि पारदर्शकपणे संवाद साधणे. आर्थिक किंवा कायदेशीर वचनबद्धतेचा मुद्दा चुकणे अशक्य केले पाहिजे.’

TPO ने लिलाव कंपन्यांना कोणत्या प्रकारचा लिलाव वापरला जात आहे, कायदेशीर आणि आर्थिक वचनबद्धता केव्हा सुरू होते, कोणती फी देय आहे आणि विक्री झाल्यास काय होते हे स्पष्ट करण्याचे आवाहन केले आहे.

TPO जोडले: ‘लोकपालाच्या निर्णयापर्यंत पोहोचणाऱ्या लिलावाच्या प्रकरणांना 31 टक्के विरुद्ध लिलाव नसलेल्या विक्रीसाठी 67 टक्के समर्थन देण्यात आले होते – अधिक मजबूत “खरेदीदार सावधगिरी बाळगा” ची अपेक्षा दर्शविते, तरीही निष्पक्ष आणि स्पष्टपणे संवाद साधण्याच्या व्यवसायांच्या कर्तव्यावर जोर देत आहे.’

लिलावात मालमत्ता खरेदी करणे: काय जाणून घ्यावे

लिलाव ही विक्रीची एक पद्धत आहे ज्यामध्ये एखाद्या मालमत्तेची विशिष्ट कालावधीसाठी विक्री केली जाते आणि नंतर बोलीसाठी ऑफर केली जाते, एकतर वैयक्तिकरित्या, ऑनलाइन किंवा संकरित प्रक्रियेद्वारे.

सर्वोच्च बोलीचा परिणाम एकतर खरेदीसाठी त्वरित बंधनकारक वचनबद्धता किंवा पुढील चरणांच्या अधीन असलेल्या सशर्त करारामध्ये होऊ शकतो.

लिलाव हे एक क्षेत्र आहे जेथे चांगले सौदे अजूनही येतात. अशा प्रकारे विकल्या गेलेल्या मालमत्ता, काही प्रकरणांमध्ये, खुल्या बाजारापेक्षा बऱ्याच प्रमाणात स्वस्त असू शकतात.

तथापि, अशा प्रकारे विकल्या जाणाऱ्या मालमत्तेचे बरेचदा – जरी नेहमीच नाही – खरेदीदारासाठी अतिरिक्त जटिलता येतात.

त्यामुळे लिलावात कोणतीही मालमत्ता खरेदी करण्यापूर्वी शक्य तितके संशोधन करणे महत्त्वाचे आहे.

जेथे शक्य असेल तेथे, नेहमी लिलावापूर्वी मालमत्तेला प्रत्यक्ष भेट द्या आणि शक्य तितके योग्य परिश्रम करा.

मालमत्तेची आणि त्याच्या आजूबाजूच्या परिसराची कसून तपासणी करा.

तुम्हाला मालमत्तेसाठी काय करावे लागेल आणि त्यासाठी किती खर्च येईल हे जाणून घेण्यासाठी तुमच्यासोबत बिल्डर किंवा हॅन्डीमन घेण्याचा विचार करा. आपल्याकडे काही प्रश्न असल्यास, लिलावकर्त्याला विचारण्यास घाबरू नका.

प्रथम सर्वेक्षण न करता लिलावात घर खरेदी करणे ही एक महाग चूक ठरू शकते.

मालमत्तेची कायदेशीर कागदपत्रे काळजीपूर्वक वाचा आणि जेव्हा शक्य असेल तेव्हा लिलावाकडे जाण्यापूर्वी वकीलाचा सल्ला घ्या.

काहीवेळा, कायदेशीर पॅकमध्ये ‘विशेष अटी’ समाविष्ट असतात याचा अर्थ तुम्ही विक्री एजंटला अतिरिक्त शुल्क भरण्यास देखील जबाबदार असू शकता.

कोणतीही बिड सबमिट करण्यापूर्वी, नेहमी तपासा की या क्षेत्रातील समान मालमत्ता कोणत्या किंमतीला विकल्या गेल्या आहेत.

आणि जेव्हा बिडिंगचा विचार केला जातो तेव्हा फक्त तुम्हाला जे परवडेल तेच बोली लावा. अतिरिक्त प्रशासन, खरेदीदार प्रीमियम फी आणि कायदेशीर खर्चातील घटक.

जेरेमी लीफ, उत्तर लंडन इस्टेट एजंट आणि माजी RICS निवासी चेअरमन, म्हणाले: ‘लिलावात विकल्या जाणाऱ्या मालमत्ता बऱ्याचदा पारदर्शक असू शकतात, तुम्हाला माहितीपूर्ण निर्णय घेण्यासाठी आवश्यक असलेल्या सर्व माहितीसह, परंतु इतर काही आहेत, ज्या कोणत्याही कारणास्तव विकणे अधिक कठीण आहे, त्यामुळे अगोदरच पूर्ण संभाव्य तपास करणे आवश्यक आहे.

‘लिलाव पॅक माहितीची कमतरता असू शकतात परंतु खरेदीदारांना खरोखर हे माहित असणे आवश्यक आहे की ते डोळे उघडे ठेवून आत जात आहेत आणि नंतर त्यांच्या कृतीबद्दल त्यांना पश्चात्ताप होणार नाही.

‘एक चांगला सर्वेक्षक आणि लिलावात काय होते याची माहिती असलेला सॉलिसिटर देखील यशस्वी निकालासाठी आवश्यक आहे.’