मी माझ्या शेजाऱ्याशी एका छोट्या भूखंडावरून वादात अडकलो आहे – मी प्रतिकूल ताब्याचा दावा करू शकतो का?

मी 81 वर्षांची विधवा आहे आणि 2008 मध्ये फ्रीहोल्ड विकत घेण्यापूर्वी, 2006 मध्ये आमच्या घराचा भाडेपट्टा, दोन बेडरूमचा अर्धा भाग विकत घेतला होता. शेजारच्या दाराशी जवळ जवळ समोरच्या दारापर्यंत सामायिक प्रवेश होता.

आम्ही वळणावळणाच्या सर्कलच्या काठावर असलेल्या Cul-de-sac च्या तळाशी आहोत ज्याला फूटपाथ नाही, म्हणजे आमची ड्राइव्ह सरळ रस्त्यावर जाते.

जेव्हा मी फ्रीहोल्ड विकत घेतले तेव्हा जमीन नोंदणी योजना सरळ रेषेने काढली होती परंतु त्यासोबत एक पत्र दिले होते की योजना अचूक किंवा मोजमाप असू शकत नाही.

त्यामुळे, वर्तुळाच्या शेजारी असलेल्या माझ्या बागेच्या 27 चौरस फूट त्रिकोणातून कापलेली रेषा किंवा त्यामध्ये 26* क्रमांकाचा शेजारील प्रवेश मार्ग दाखवला नाही याची मला काळजी नव्हती.

मूळ लीजने मालमत्तांच्या समोरील बाजूस कुंपण घालण्यास मनाई केली आहे. फ्रीहोल्ड विकत घेतल्यानंतर मी २०११ मध्ये कुंपण आणि गेट लावले होते. माझ्याकडे अनेक दीर्घकालीन रहिवाशांची पत्रे आहेत ज्यात नमूद केले आहे की सामायिक प्रवेश आणि जमिनीवर दुसऱ्या शेजाऱ्याची मालकी 1986 पासून आहे.

2018 मध्ये एक महिला 26 व्या क्रमांकावर गेली. तिने 2020 च्या उशिराने 26 क्रमांकाचे फ्रीहोल्ड विकत घेतले आणि 2021 च्या सुरुवातीला अचानक माझ्याकडे वळले, जमिनीच्या छोट्या पॅचवर हक्क सांगितला आणि सामायिक प्रवेश नाही असे सांगितले.

तिने दावा केला की मी जमीन ‘चोरी’ केली आहे. ती धमकावत होती आणि शिवीगाळ करत होती म्हणून मी परिषद आणि पोलिसांना गुंतवण्याचा प्रयत्न केला. तिने माझे कुंपण खाली पाहण्यासाठी, हेजपासून मुक्त होण्यासाठी आणि जमिनीच्या काही भागावर माझी रोपे खोदण्यासाठी कोणालातरी कामावर ठेवले.

वाद: A हे पैसे एका छोट्या भूखंडाच्या प्रदीर्घ वादात अडकले आहेत (फाइल प्रतिमा)

तिच्या कामगाराने नंतर कुंपण उभारले, मला आणि माझ्या मुलीला आमच्या जमिनीत प्रवेश करण्यापासून किंवा आमच्या पुढच्या दरवाजापर्यंत सुरक्षित मार्ग वापरण्यापासून रोखले.

शेवटी तिने तिचे घर विकण्याचा प्रयत्न केला आणि मी तिच्या इस्टेट एजंटला सांगितले की जमिनीचा वाद चालू आहे.

वाद सुरू असतानाही अखेर घर विकले गेले. मी हे सर्व नवीन मालकांना समजावून सांगण्याचा प्रयत्न केला आहे.

मी त्यांना पत्र लिहिल्यानंतर, त्यांनी उत्तर दिले की त्यांना वाटते की फक्त योजनेवरील ओळी वापरणे चांगले आहे. मी अगदी कारणास्तव, माझी थोडी जमीन आणि त्यांची जागा यांच्यातील कुंपणासाठी पैसे देईन असेही सांगितले आहे.

मला आधीच सूचित केले गेले आहे की मला प्रतिकूल ताब्यासाठी न्यायालयात खटला भरणे परवडणारे नाही आणि जमीन नोंदणी योजना समस्याप्रधान असू शकतात. तरीही, माझा विश्वास आहे की, प्रतिकूल ताब्याने जमीन माझी आहे.

मी जमीन रजिस्ट्रीला पत्र लिहून विचारले की ते अशी दिशाभूल करणारी पत्रे का पाठवतात. त्यांनी उत्तर दिले, त्यांच्या योजनांवर विश्वास ठेवला जाऊ शकत नाही, असे तपशीलवार स्पष्ट केले, परंतु तरीही ते कायद्याने स्वीकारलेले दिसत आहेत.

ही थोडीशी जमीन मला वापरायची आहे जी माझी आहे आणि चोरीला गेली आहे.

अशुद्ध जमीन नोंदणी योजनांच्या अधिकाराला कोणीही यशस्वीरित्या आव्हान दिले नाही आणि प्रणाली खूप कमी पैशांच्या लोकांसाठी कोणतीही तरतूद का करत नाही? याकडे दुर्लक्ष करून, छायाचित्रांच्या आकस्मिक वापरापूर्वी प्रतिकूल ताब्याचा अधिकार निश्चितच आहे? माझे पर्याय काय आहेत?

*घराचा नंबर बदलला.

जेन डेंटन, दिस इज मनी, उत्तर देते: प्रतिकूल ताबा हे एक कायदेशीर तत्त्व आहे जे एखाद्या व्यक्तीला विशिष्ट परिस्थितीत कायदेशीररित्या मालक नसलेल्या जमिनीच्या किंवा मालमत्तेवर हक्क सांगण्याची परवानगी देते.

जर एखाद्याने पुरेसा वेळ स्वत:चा म्हणून वापरला असेल तर ते जमिनीवर हक्क सांगू देते.

तुमच्या शेजाऱ्यांनी सहकार्य करण्यास नकार दिल्यास, तुम्हाला न्यायालये किंवा जमीन रजिस्ट्रीद्वारे औपचारिक सीमा विवादाद्वारे प्रकरणे वाढवावी लागतील.

या प्रकरणातील तुमच्याकडे असलेले सर्व पुरावे संकलित करणे तुम्ही पुढे कोणती पावले उचलू शकता हे ठरवण्यासाठी महत्त्वाचे ठरेल. मी दोन वकीलांना तुमच्या प्रकरणावर त्यांचे विचार विचारले.

जोआन एलिस, स्टीफन्सन्समधील विवाद निराकरणातील भागीदार आणि तज्ञ म्हणतात: येथे सुरुवातीचा मुद्दा म्हणजे मालमत्तेचा मूळ भाडेपट्टा आणि त्यानंतरच्या हस्तांतरणाचा भाडेपट्टी आणि फ्रीहोल्ड हितसंबंध या दोन्हींचा विचार करणे.

तुम्ही म्हणता की गुणधर्मांना ‘सामायिक प्रवेश’ आहे. कायदेशीररीत्या, ही संज्ञा खूप भिन्न व्यवस्था कव्हर करू शकते.

सामान्यतः, एका शेजाऱ्याकडे जमीन असते आणि दुसऱ्याला त्यावरील अधिकाराचा फायदा होतो.

जोआन एलिस स्टीफन्सन्समध्ये भागीदार आहे

तो अधिकार मूळ कृतीत स्पष्टपणे मंजूर केला जाऊ शकतो, किंवा तो नंतर दीर्घकाळापर्यंत वापर करून मिळवलेल्या सुलभतेच्या रूपात उद्भवू शकतो.

त्यामुळे कायदेशीर हक्क अस्तित्वात आहे की नाही हे स्थापित करण्यासाठी कृत्ये आणि शीर्षक इतिहास काळजीपूर्वक तपासला पाहिजे.

असा अधिकार अस्तित्वात असल्यास, त्यात हस्तक्षेप करणारी कुंपण दाव्याला जन्म देऊ शकते.

तुम्ही दिलेल्या छायाचित्रांवरून, नवीन कुंपण घातलेली जमीन तुमच्या प्रवेशाचा भाग कशी बनली हे अस्पष्ट आहे, कारण ती बाग लावलेली दिसते आणि तुमच्याकडे आधीच कुंपण आहे, जरी रस्त्याच्या अगदी जवळ आहे.

तुमच्या प्रश्नात, तुम्ही नमूद केले आहे की मूळ लीजमध्ये मालमत्तांच्या समोरील बाजूस कुंपण घालण्यास मनाई आहे.

हे बरोबर असल्यास, कराराचा भंग आहे या आधारावर कुंपण काढणे शक्य आहे.

कराराची अंमलबजावणी करण्यासाठी, तुम्हाला त्याचा फायदा मिळणे आवश्यक आहे, जे कधीकधी शेजारच्या मालमत्तेकडे जाऊ शकते.

हे येथे लागू होते की नाही हे लीजच्या शब्दांवर आणि नंतर मालमत्तांचे हस्तांतरण कसे केले गेले यावर अवलंबून असेल. पुन्हा, कृत्यांचे तपशीलवार पुनरावलोकन आवश्यक आहे.

तुमचा शेजारी सीमारेषेच्या स्थितीचे औचित्य सिद्ध करण्यासाठी जमीन नोंदणी योजनांवर अवलंबून आहे.

हे समजून घेणे महत्त्वाचे आहे की जमीन नोंदणी शीर्षक योजनांमध्ये स्पष्टपणे नमूद केलेली औपचारिक ‘निर्धारित सीमा’ नसल्यास अचूक सीमा दर्शविली जात नाही.

बर्याच बाबतीत, ते फक्त सामान्य सीमा दर्शवतात. याचे कारण असे की नोंदणीवर सादर केलेल्या योजना ऑर्डनन्स सर्व्हे मॅपिंगवर आच्छादित केल्या जातात, ज्यामध्ये प्रमाणानुसार चुकीचा अंतर्निहित फरक असतो.

परिणामी, केवळ जमीन नोंदणी योजना विवादित जमिनीची मालकी निश्चितपणे निर्धारित करू शकत नाहीत.

योग्य प्रारंभ बिंदू मूळ डीड योजना आहे. एका विशेषज्ञ सर्वेक्षकाने हे ओळखणे आवश्यक आहे की ती योजना आज अस्तित्वात असलेल्या जमिनीवर कशी अनुवादित होते.

जर तुमच्या मूळ कन्व्हेयन्स प्लॅनमध्ये जमीन दिसत असेल, तर ती जमीन रजिस्ट्री प्लॅनपेक्षा प्राधान्य देईल.

तुम्हाला असा सल्ला देण्यात आला आहे की प्रतिकूल ताबा हक्क महाग होईल.

असे दावे अत्यंत तथ्य-विशिष्ट असतात आणि कायदेशीर सल्ल्याची जोरदार शिफारस केली जाते.

असे म्हटले आहे की, लँड रजिस्ट्री किंवा काउंटी कोर्टात अर्ज वकिलाशिवाय केले जाऊ शकतात. तुमच्याकडे कायदेशीर खर्चाचा विमा देखील असू शकतो जो मदत करू शकेल.

मूळ कृत्यांमध्ये जमीन तुमची असल्याचे दर्शविल्यास, भिन्न जमीन नोंदणी अर्ज योग्य असेल आणि त्यांचे प्रकाशित मार्गदर्शन मदत करू शकेल.

आपण सहमत ठराव शोधणे सुरू ठेवण्यासाठी योग्य आहात. RICS आणि इतर तज्ञ प्रदात्यांप्रमाणे काही स्थानिक अधिकारी मध्यस्थी सेवा देतात.

मध्यस्थीमध्ये खर्चाचा समावेश असला तरी, अशाप्रकारे सीमा विवाद सोडवणे हे अनेकदा चांगले पैसे खर्च करतात.

जर जमीन शेवटी तुमच्या शेजाऱ्याच्या हक्कात असल्याचे सिद्ध झाले, तर सीमारेषेला औपचारिकरित्या सहमती आणि नोंदणी करण्यासाठी माफक पेमेंट देणे आणि कायदेशीर खर्च कव्हर करणे व्यावहारिक असू शकते.

मनजिंदर अटवाल, डंकन लुईस सॉलिसिटरचे गृहनिर्माण आणि मालमत्ता खटल्यांचे संचालक म्हणतात: तुम्ही जे वर्णन करता त्यावरून, हा एक अत्यंत त्रासदायक शेजारी वाद आहे, परंतु दीर्घकाळापासून अनौपचारिक व्यवस्था नोंदणीकृत शीर्षक योजनांच्या कठोर शब्दांची पूर्तता करत असताना गोंधळ कसा निर्माण होऊ शकतो याचे उत्कृष्ट उदाहरण आहे.

एक महत्त्वाचा मुद्दा असा आहे की जमीन नोंदणी योजना अचूकतेसाठी काढल्या जात नाहीत. ते सामान्य मॅपिंगवर आधारित असतात आणि बहुतेकदा केवळ सूचक असतात, विशेषत: जुन्या इस्टेट्सवर किंवा जेथे सीमारेषा नैसर्गिक वैशिष्ट्यांचे पालन करतात जसे की कर्ब लाइन, हेजेज किंवा सामायिक प्रवेश मार्ग.

त्यामुळे जमिनीच्या छोट्या पट्ट्या किंवा प्रवेश क्षेत्र कागदावर अस्पष्ट दिसणे असामान्य नाही, जरी ते अनेक वर्षांपासून सातत्याने वापरले जात आहेत.

मनजिंदर अटवाल डंकन लुईस सॉलिसिटर येथे गृहनिर्माण आणि मालमत्ता खटल्यांचे संचालक आहेत

यासारख्या प्रकरणांमध्ये, कायदा केवळ योजनेपेक्षा कितीतरी जास्त गोष्टींकडे पाहतो. कालांतराने जमिनीचा प्रत्यक्षात जमिनीवर कसा वापर केला गेला याचा विचार केला जाईल.

त्यामध्ये रहिवासी, पोस्ट आणि अभ्यागत यांच्या प्रवेशासाठी खुलेपणे मार्ग वापरला गेला आहे की नाही, तो एका मालमत्तेचा भाग म्हणून राखला गेला आहे किंवा हाताळला गेला आहे किंवा नाही आणि शेजारच्या मालकांनी ती स्थिती ऐतिहासिकदृष्ट्या स्वीकारली आहे की नाही याचा समावेश आहे.

दीर्घकाळ टिकून राहिलेल्या शेजाऱ्यांचे पुरावे, छायाचित्रे, सर्वेक्षणे आणि ऐतिहासिक मांडणी वैशिष्ट्ये हे सर्व चित्र तयार करण्यासाठी संबंधित असू शकतात.

जे वर्णन केले आहे त्यावरून, हे देखील दिसून येते की जमिनीवर आणि प्रवेशावर किमान एक थेट विवाद आहे याची प्रदीर्घ मान्यता आहे. शेजारी आणि ऐतिहासिक वापराच्या परस्परविरोधी खात्यांमध्ये मतभेद असल्यास, इस्टेट एजंट्स किंवा नवीन मालकांद्वारे पारित केलेल्या गृहितकांसह किंवा तृतीय-पक्षाच्या व्याख्यांऐवजी वस्तुनिष्ठ पुराव्यावर अवलंबून राहणे विशेषतः महत्वाचे बनते.

व्यावहारिक दृष्टीने, पहिली पायरी म्हणजे सर्व उपलब्ध साहित्य एकाच ठिकाणी एकत्र करणे. यामध्ये टायटल दस्तऐवज, जमीन नोंदणी पत्रव्यवहार, ऐतिहासिक आणि अलीकडील छायाचित्रे, सर्वेक्षणे आणि दीर्घ कालावधीत मालमत्तेची माहिती असलेल्या लोकांची लेखी विधाने यांचा समावेश असावा.

एकदा त्या पुराव्याचे योग्यरितीने पुनरावलोकन केल्यावर, ही समस्या प्रामुख्याने सीमा व्याख्या, दीर्घ-स्थापित वापर किंवा प्रवेश मार्गाचा कायदेशीर हक्क आहे की नाही हे स्पष्ट करणे शक्य होईल.

जेथे करार होऊ शकत नाही, तेथे जमीन रजिस्ट्री निश्चिती किंवा न्यायालयीन कार्यवाहीसह सीमा विवादांचे निराकरण करण्यासाठी औपचारिक यंत्रणा उपलब्ध आहेत.

तथापि, हे सहसा शेवटचे उपाय असतात, कारण ते सहभागी सर्व पक्षांसाठी महाग, हळू आणि तणावपूर्ण असू शकतात.

त्या कारणास्तव, स्पष्ट संप्रेषण किंवा मध्यस्थीद्वारे प्रकरणांचे निराकरण करण्याच्या लवकर प्रयत्नांना सहसा जोरदार प्रोत्साहन दिले जाते, विशेषतः जेथे शेजारी शेजारी शेजारी राहतात.

शेवटी, हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की हे विवाद क्वचितच एकल दस्तऐवज किंवा एकटे छायाचित्र चालू करतात. पुराव्याच्या पूर्ण वजनावर आणि विशेषत: जमिनीवर अनेक वर्षांपासून सातत्याने घडलेल्या गोष्टींवर त्यांचा निर्णय घेतला जातो.

तुमचा शेजाऱ्यासोबत सीमा विवाद झाला आहे का? संपर्क साधा: editor@thisismoney.co.uk