निगेटिव्ह गियरिंग अधिकृतपणे मृत आहे: घराच्या किमतींसाठी मालमत्ता कर बदलांचा काय अर्थ होतो… आणि ज्याला खरेदी, विक्री किंवा गुंतवणूक करायची आहे

निगेटिव्ह गियरिंग आता अधिकृतपणे मृत, दफन आणि अंत्यसंस्कार आहे जिम चालमर्स‘फेडरल बजेट.

जोपर्यंत तुम्ही नवीन बांधलेले घर किंवा अपार्टमेंट विकत घेत नाही तोपर्यंत कर कपातीचा लाभ घेण्यासाठी तुमच्याकडे आधीपासून तुमच्या नकारात्मक रीतीने वाढलेली जुनी मालमत्ता असणे आवश्यक आहे.

भविष्यातील गुंतवणूकदारांना नवीन मालमत्ता खरेदी करण्यास भाग पाडले जाईल, जर त्यांना कर सूटचा फायदा घ्यायचा असेल.

जर तुम्ही विचार करत असाल की तुम्हाला अस्तित्वात असलेली जुनी मालमत्ता पाडून नवीन तयार करण्याची परवानगी आहे का, त्यानंतर नकारात्मक गीअरिंगच्या फायद्यांचा आनंद घ्यायचा असेल, तर उत्तर निश्चित नाही.

नवीन बांधणी आवश्यक आहे जोडा पुरवठा करणे.

लाईक फॉर लाईक नवीन बिल्ड असे करत नाही. जर ब्लॉक उपविभाजित केला गेला असेल किंवा अपार्टमेंटमध्ये बदलला असेल, तर त्या नंतरच्या खरेदीला नकारात्मकता दिली जाऊ शकते.

माजी कामगार नेते बिल शॉर्टन यांना या वर्षीच्या बजेटमध्ये हाताने कलाकुसर नसावी, परंतु त्यांचा वारसा मोठा आहे.

लॉक-अप दरम्यान खजिनदार जिम चालमर्स यांनी आमच्या कार्यालयाला भेट दिली तेव्हा आम्ही त्यांना शॉर्टेनच्या दुर्दैवी 2019 च्या निवडणुकीच्या जाहीरनाम्यात यावर्षीच्या बजेटमधील सुधारणांमधील काही समानतेबद्दल विचारले. ‘माझ्याकडे बिलासाठी खूप वेळ आहे’ असे त्यांनी आम्हाला सांगितले. त्या वेळी चाल्मर्स यांनी शॉर्टेनचे सावली वित्त प्रवक्ते म्हणून काम केले.

चाल्मर्सनी नकारात्मक गियरिंगसाठी पात्र होण्यासाठी नवीन बिल्ड्स ‘पुरवठ्यात जोडणे’ च्या महत्त्वावर भर दिला.

आणि जर तुम्हाला आश्चर्य वाटले असेल की कर कार्यालय अशा वाढलेल्या जटिलतेचे पालन कसे सुनिश्चित करेल, घाबरू नका, बजेटमध्ये हजारो नवीन ऑस्ट्रेलियन कर कार्यालय कर्मचाऱ्यांसाठी निधीचा समावेश आहे ज्याची पुष्टी चाल्मर्सने आम्हाला केली आहे की हे बदल कार्य करतात याची खात्री करण्यासाठी सरकारच्या धोरणाचा सर्व भाग आहे.

बहुतेक ऑस्ट्रेलियन लोकांसाठी निगेटिव्ह गियरिंगमधील बदल हे बजेटमधील सर्वात महत्त्वाचे समायोजन आहे.

लोक मालमत्तेत गुंतवणूक करतात किंवा नसतात, अशी इच्छा ऑस्ट्रेलियामध्ये गेल्या अनेक वर्षांपासून मोठ्या प्रमाणात दिसून येत आहे. शॉर्टनला जे अपेक्षित होते ते चाल्मर्स आता करत आहेत, परंतु पंतप्रधानांनी विशेषत: गेल्या निवडणुकीपूर्वी ते नाकारले. त्यामुळे येणारे समायोजन हे एक निर्विवाद तोडलेले वचन आहे.

तुमच्याकडे आधीच मालमत्ता असल्यास घाबरू नका

चाल्मर्सने त्याच्या 2026 च्या अर्थसंकल्पात वर्णन केलेल्या मॉडेलमध्ये विद्यमान मालमत्तांवरील नकारात्मक गियरिंग रद्द करणे आणि फक्त नवीन बिल्डसाठी कर कपातीची परवानगी देणे समाविष्ट आहे, मग आपण घरे किंवा युनिट्सबद्दल बोलत आहोत.

पण आधीपासून बांधलेले युनिट किंवा घर असलेल्या कोणीही घाबरू नका.

तुमची कर कपातीची पात्रता कमीत कमी नाही.

श्रम म्हणजे जो कोणी करंट करतो त्याच्याकडे नकारात्मक रीतीने वाढलेल्या गुणधर्मांचा हक्क आहे. फक्त त्यांना विकू नका आणि तुम्ही नवीन बिल्ड विकत घेतल्याशिवाय पुढच्या वेळी तेच करण्याची आशा करा.

Chalmers या बदलाचा पाठपुरावा करत असल्याचे प्राथमिक कारण म्हणजे नवीन घर खरेदीदारांना बाजारात प्रवेश करणे सोपे करणे.

लेबरचा दावा आहे की लोक कसे आणि केव्हा नकारात्मकरित्या गियर करू शकतात यामधील बदल, भांडवली नफा कर सवलतींमध्ये बदलांसह, पुढील दशकात 75,000 अतिरिक्त मालक-कब्जेदार निवासस्थानांना समर्थन देतील.

अर्थात घराच्या मालकीमध्ये वाढ झाली असली तरी त्या आकृतीची पडताळणी करणे अशक्य आहे.

ते कार्यकारणभाव आहे हे सिद्ध करणे जवळजवळ अशक्य आहे, आणि प्रतिपादनाला अधोरेखित करणारे मॉडेलिंग बजेट पेपरमध्ये समाविष्ट केले गेले नाही.

सत्य हे आहे की चाल्मर्सला बर्याच काळापासून नकारात्मक गियरिंग मर्यादित करण्याची इच्छा होती, परंतु या अर्थसंकल्पात ते ज्या प्रकारे करत आहे त्यामध्ये काय मनोरंजक आहे.

शॉर्टनने युक्तिवाद करून निवडणूक जिंकण्याचा प्रयत्न केलेल्या मॉडेलशी साम्य असणे हा योगायोग नसला तरी, लेबरने मालमत्ता करदात्यांच्या संख्येवर नकारात्मक रीतीने वाढ करण्याची परवानगी दिली असती तर ते अधिक क्लिष्ट आणि बाजार विकृत आहे.

परंतु सरकारच्या दृष्टीने हाच संपूर्ण मुद्दा आहे. त्याला बाजाराचा विपर्यास करायचा आहे, किंवा त्याला ते मांडायला आवडते, गुंतवणूकदार आणि गृहखरेदीदार यांच्यात समान खेळाचे मैदान बनवायचे आहे.

आणि विद्यमान गुणधर्मांसाठी ते नक्कीच करेल.

गुंतवणूक म्हणून सध्याची मालमत्ता कोण खरेदी करेल?!

त्यांच्या योग्य विचारात कोणाच्या विचारात ते नवीन बांधलेली मालमत्ता खरेदी करू शकतील आणि ते करू शकत नसतील तर वित्तपुरवठा केलेल्या कर्जासह गुंतवणूक म्हणून अस्तित्वात असलेल्या बिल्डद्वारे ते नकारात्मकरित्या तयार करू शकत नाहीत?

सरकारला आशा आहे की नवीन बांधकाम खरेदीमध्ये गुंतवणूकदारांच्या हितसंबंधातील वाढीमुळे अधिक घरे बाजारात येतील, त्यामुळे घरांच्या तुटवड्याचे संकट दूर होईल आणि कदाचित घराच्या किमतीतही वाढ होईल.

पण तिथेच गोष्टी अधिक क्लिष्ट होतात आणि कदाचित गडबडही. गुंतवणुकदारांना आकर्षित करण्यासाठी घरांचे मूल्य जलद गतीने वाढत नसल्यास, नकारात्मक गियरिंग शक्य आहे किंवा नाही हे एक अनावश्यक मुद्दा बनते.

आणि अशी प्रत्येक शक्यता असते की, किमान एका विशिष्ट किमतीपर्यंत, जर गुंतवणूकदारांना सध्याची निवासस्थाने खरेदी करण्यासाठी बाजारातून बाहेर ढकलले गेले (कारण त्यांना त्यांची खरेदी नकारात्मकरित्या करण्याची परवानगी दिली जाणार नाही) अशा मालमत्तांच्या किमती देखील पूर्वीप्रमाणे वेगाने वाढणार नाहीत.

तुम्हाला असे वाटते की चाल्मर्स त्या निकालाने खूश असतील, जरी त्याला ते मोठ्याने सांगायचे नाही, किंवा कमीत कमी मोठ्याने म्हणायचे नाही, नाही तर मोठ्या प्रमाणात गहाणखत असलेले विद्यमान घरमालक घाबरू लागतील. आणि मी फक्त गुंतवणूकदारांबद्दल बोलत नाही.

जुने अपार्टमेंट भाड्याने देणाऱ्या कोणाचे काय होते याबद्दल एक कायदेशीर प्रश्न देखील आहे, उदाहरणार्थ, जेव्हा त्यांचे सध्याचे जमीनदार त्यांचा भांडवली नफा मिळविण्यासाठी मालमत्ता विकण्यास सुरुवात करतात.

गुंतवणुकदारांपेक्षा नवीन खरेदीदार घराचे मालक असण्याची शक्यता जास्त असते, मग एकवेळ भाडे देणारे कुठे जातात?

काहींना नवीन अपार्टमेंट भाड्याने देणे परवडणारे असू शकते, गुंतवणूकदार नकारात्मक रीतीने प्रयत्न करत आहेत, परंतु ते सर्व त्या आर्थिक स्थितीत असतीलच असे नाही. हे नाकारता येत नाही की निगेटिव्ह गियरिंगमधील बदलांमुळे भाड्याने देणाऱ्या निम्न सामाजिक-आर्थिक ऑस्ट्रेलियन लोकांचे जीवन आणखी कठीण होण्याचा अनपेक्षित परिणाम होऊ शकतो.

पण चाल्मर्सला श्रेय द्या. सुरुवातीच्यासाठी तो लोकप्रियतेची स्पर्धा जिंकण्यासाठी नाही तर ज्यावर त्याचा विश्वास आहे असे काहीतरी करत आहे.

त्याचा विश्वास आहे की घरांची परवडणारीता ही एक समस्या आहे, आणि त्याचा विश्वास आहे की गुंतवणूकदारांसाठी फायदे खूप उदार आहेत, ज्यामुळे नवीन घर खरेदीदारांचे नुकसान होते.

आणि तो कदाचित त्याबद्दल योग्य आहे, तो योग्य मार्गाने संबोधित करण्याबद्दल गेला आहे किंवा नाही.

कोषाध्यक्ष देखील कर हडप म्हणून त्याच्या नकारात्मक गियरिंग बदलांचा पाठपुरावा करत नाही, कारण नवीन बिल्ड्सवर नकारात्मक गियरिंग ऑफर करणे सुरू ठेवण्याबरोबरच आजोबांच्या तरतुदींचा अर्थ असा आहे की ट्रेझरी बदलांमधून अर्थपूर्ण कर प्राप्ती मिळवून देईपर्यंत, चालमर्स खूप दूर होतील.

आम्ही संभाव्यतः वर्षांपेक्षा दशकांबद्दल बोलत आहोत.

गेल्या वर्षी नवीन गुंतवणूकदारांची 83 टक्के कर्जे नवीन बांधकामांऐवजी विद्यमान मालमत्तांसाठी होती असे बजेट पेपर्समध्ये नमूद करण्यात आले आहे.

हे धोरण बदल ते बदलण्यासाठी आहे आणि ते नक्कीच होईल. परंतु कदाचित अधिक मनोरंजक डेटा पॉईंट हा बदल घरांच्या एकूण गुंतवणुकीसाठी काय करतो.

नवीन बिल्डमध्ये निगेटिव्ह गियरिंग कायम राहील का, जे सध्याच्या बिल्ड्सची खरेदी करत आहेत किंवा अशा काही गुंतवणूकदारांना पाठवतात.

तर इतर अनेक लोक त्यांची गुंतवणूक इतर मालमत्ता वर्गात वळवतात, किंवा सर्वात वाईट म्हणजे ते परदेशात गुंतवणूक करतात, ज्यात परदेशातील मालमत्ता समाविष्ट असतात.

यासारख्या कर शिफ्टचे अनावरण करताना अनपेक्षित परिणामांचा कायदा हा नेहमी जोखीम समीकरणाचा भाग असतो आणि कितीही मॉडेलिंग निश्चितपणे सांगू शकत नाही की विकृत परिणाम पाळले जाणार नाहीत.

पण पहिल्या मजूर नेत्याने फ्रंटबेंचवर त्याच्या उन्नतीला पाठिंबा देण्यासाठी केलेल्या सुधारणेवर चाल्मर्सला किमान तडा गेला आहे.